Investeren in voorzieningen vanaf de start van de wijk

Hoe ontwikkel je vanaf dag één een complete gemeenschap? Die vraag speelt sinds 2018 bij het 'stad maken' in het Groningse project De Suikerzijde. Het antwoord ligt in een andere benadering van gebiedsontwikkeling én in de kunst om dat tot aan het einde vol te houden. Want in De Suikerzijde komen drie vernieuwende benaderingen samen. Het maakt het werken leerzaam en leuker, vinden Jan Kleine en Peter Klevering.

Kleine is projectdirecteur van De Suikerzijde BV namens de gemeente Groningen. Klevering is divisiedirecteur Vastgoed bij Dura Vermeer. Ze laten zien dat je sociale impact niet pas achteraf aan een wijk kan toevoegen. In De Suikerzijde staat dat juist centraal vanaf de eerste keuzes voor samenwerking, ontwerp, programma en financiering. ‘Die sociale impact wordt nog vaak beschouwd als bijzaak’, zegt Klevering. ‘Wij zien het juist als fundament voor een gezonde wijk!’

Ooit was het een oude suikerfabriek met vloeivelden, maar het terrein is zo groot dat er straks feitelijk een nieuwe groene stadswijk tegen de binnenstad aanligt. In De Suikerzijde komen in totaal zo’n 5.500 woningen inclusief de bijbehorende commerciële- en maatschappelijke voorzieningen. Het wordt niet alleen een stadsdeel om te wonen maar ook om te werken, naar school te gaan of te recreëren. Groningen heeft besloten om de grootschalige gebiedsontwikkeling onder te brengen in een aparte BV.

Vanaf punt nul is Kleine daar projectdirecteur. ‘Het begon met het besef dat als we op dezelfde manier blijven bouwen als de afgelopen decennia, we over twintig jaar tegen een nieuwe stadsvernieuwingsgolf aankijken’, zegt Kleine. ‘We willen van reparatie naar preventie. We moeten nu kijken wat we kunnen investeren om problemen straks te voorkomen. Dat kan niet allemaal betaald worden vanuit gebiedsexploitatie. De overheid, de maatschappij en andere partijen zullen hun verantwoordelijkheid moeten nemen. Dus hebben we contact gezocht met bijvoorbeeld woningcorporaties, zorginstellingen en zorgverzekeraars.’

Visie

Als je een goed functionerende stad wilt, moet je ook daadwerkelijk ‘stad maken’, is de Groningse filosofie. Kleine: ‘Dat raakt ook aan eenzaamheid en sociale problemen. Van begin af aan hebben we gekeken naar de menselijke maat. Zo stonden bijvoorbeeld lopen, fietsen en voorzieningen in de buurt in de uitvraag naar marktpartijen.’ Groningen vroeg een visie, niet een plan. ‘Dan moet je niet alleen naar het eindbeeld kijken, maar naar de vraag of je met elkaar kunt samenwerken en een langjarige gebiedsontwikkeling kunt dragen’, aldus Kleine.

Gedeeld Verlangen

Dat leverde een interessante partnerselectie op, zo herinnert Klevering zich. ‘Wij waren gewend aan planselecties waarbij je een eindbeeld maakt. Hier werden we uitgedaagd om na te denken over hoe de wereld zich de komende jaren gaat ontwikkelen en hoe je daarop anticipeert. Die vraag hadden we nog nooit gehad in een tender.’ Bij De Suikerzijde noemen ze dat proceduregestuurd ontwerpen, legt Kleine uit.

‘We hebben een structuurvisie op hoofdlijnen gemaakt en vervolgens een stedenbouwkundig raamwerk. De vlekken op de kaart hebben we vervolgens in de markt gezet. In Dura Vermeer vonden we een partner die het proces en de samenwerking begreep. Ze namen zelf het initiatief om eerst te investeren in mensen en bespreken waar je trots op bent of wat juist moeilijk of spannend is.’ Dat sluit helemaal aan op de zoektocht van Dura Vermeer naar Gedeeld Verlangen, legt Klevering uit. ‘Het ligt aan de basis van het onderling vertrouwen dat we al jaren hebben. Daardoor kunnen we veel sneller komen tot verdere uitwerking van de plannen.’ Dat vertrouwen is ook veel belangrijker dan contracten, voert Kleine aan. ‘Die leiden in de praktijk maar tot juridisch getouwtrek. Als je elkaar bevraagt op professionaliteit en samen naar het beste resultaat zoekt, dan kom je verder. Zolang het gezamenlijk doel maar helder is.’

Zeven lagen

‘Vervolgens hebben we met alle betrokken partijen de ambities geprioriteerd. We gebruiken daarvoor het model van Zeven Lagen voor Toekomstgerichte Gebiedsontwikkeling’, zegt Klevering. ‘Daarin vertalen we de menselijke en aardse kant van wat we willen naar concrete ambities. Het is belangrijk dat je de prioriteiten van tevoren samen bespreekt en vervolgens daaraan vasthoudt.’ Dat vasthouden aan uitgangspunten is niet altijd makkelijk, legt Kleine uit. ‘Dat is een logische consequentie van onze democratie. Gemeentelijke dynamiek kan ervoor zorgen dat zaken veranderen. Dat kan ook gebeuren binnen bedrijven. Daar moet je oog voor blijven hebben. Samenwerking heeft onderhoud nodig.’

Samen Slim

Een tweede vernieuwende benadering die in De Suikerzijde wordt gehanteerd, komt uit de Samen Slim-aanpak. Het is eigenlijk een uitwerking van het idee ‘van reparatie naar preventie’, waar de projectdirecteur eerder over vertelde. Kleine: ‘In ontwikkelingen kunnen dingen blijven liggen omdat ze niet passen in de grond- of vastgoedexploitatie, maar maatschappelijk zijn ze wel heel relevant. Dat wil je niet laten gebeuren. Maar hoe verdeel je van tevoren de kosten? Daarover zijn we met elkaar in gesprek gegaan. Zo durven de woningcorporaties nu een buurtkamer te bouwen zonder dat de financiële dekking volledig is geregeld. Dat doen ze vanuit het vertrouwen dat het uiteindelijk voor elkaar komt. Op zo’n manier zou je bijvoorbeeld ook een kroeg kunnen ondersteunen als een horecaondernemer de huur nog niet kan betalen. Want die kan een maatschappelijke functie hebben om eenzaamheid te voorkomen, waardoor zorggebruik weer vermindert.’

Kwekerij

Financiële waarde is niet het enige uitgangspunt in gebiedsontwikkeling, vult Klevering aan. Het gaat ook om de wijze waarop en de mate waarin de voorziening bijdragen aan het functioneren van het gebied. ‘Al tijdens de partnerselectie heeft Dura Vermeer een voorstel gedaan voor wat wij “De Kwekerij” noemen. Dat is een revolverend fonds waarin we een concreet bedrag beschikbaar stellen om voorzieningen te ontwikkelen, realiseren en beheren. We willen die voorzieningen ook actief cureren. Dus niet automatisch verhuren aan de best betalende partij, maar kijken welke doelgroepen hier gaan wonen en welke voorzieningen die bewoners nodig hebben. We investeren op twee manieren. Enerzijds door vroegtijdig met bewoners in gesprek te gaan om te kijken of ze zich actief willen inzetten en anderzijds door vastgoed bij ons te houden totdat het de waarde heeft die het moet hebben voor de stad.’

Kleine geeft nog een concreet voorbeeld. ‘Neem de start van de wijk. In 2028 is de opening van de school. Kinderen moeten vanaf dag één veilig naar school kunnen lopen. In het begin zullen er nog maar weinig bewoners zijn en zal een schoolgebouw voor een groot deel leegstaan. Dus gaan we kijken of we dat deel in die fase kunnen programmeren voor andere voorzieningen, bijvoorbeeld als wijkgebouw. Dat kost nu geld, maar levert later veel waarde op.’

Vijf generaties

Een gezonde wijk betekent ook een gezond dagritme, merkt Klevering op. ‘Verschillende generaties gebruiken voorzieningen op verschillende momenten van de dag. Daarom ontwikkelen wij hier voor jong en oud. Wij noemen dat de Vijf Generatie Aanpak. Als je een evenwichtige wijk voor alle generaties bouwt, creëer je een basis voor gelukkig samen wonen, werken, leren en recreëren. We gingen van begin af aan in gesprek met alle doelgroepen. Ik herinner me de start verkoop in De Suikerzijde nog goed. Er kwamen niet alleen jonge gezinnen, maar ook veel senioren. Sommigen kwamen uit de binnenstad en willen hier meer rust. Anderen kwamen van buiten en willen weer naar de stad voor de cultuur en de voorzieningen.’

Met ontmoetingsplekken wordt heel bewust ingezet op sociale verbinding, legt Kleine uit. ‘Wij zijn geïnspireerd geraakt door het boek The Good Life van Robert Waldinger en Marc Schulz. Zij beschrijven een langlopend onderzoek waarin bewoners van onder meer Boston sinds 1938 worden gevolgd, via onder andere medische gegevens, gesprekken en vragenlijsten. De centrale conclusie is: eenzaamheid is gezondheidsrisico nummer één. “Loneliness kills”. Daarom is naast wandelen, bewegen, schone lucht en goed eten ook ontmoeting een belangrijk onderdeel van gezondheid. Dat willen wij in onze plannen laten terugkomen.’

Werkplezier

De Suikerzijde vraagt op alle gebieden om een totaal andere manier van denken en werken, zo concluderen Kleine en Klevering. Dat is leuk en uitdagend, maar het is de kunst om dat vast te houden. ‘Dat doe je door het behapbaar te maken’, zegt projectdirecteur Kleine.

‘Een collega van mij zei ooit: je kunt niet van de kelder op de zolder springen. Je moet iets stap voor stap opbouwen. Als er vertrouwen is en je hebt de eerste resultaten bereikt, dan is het tijd voor een volgende stap. Dat maakt het proces zichtbaar en dat werkt intern ook inspirerend. Mensen zien dan dat hun werk er écht toe doet. Een van de lessen uit dit project is dat mensen veel plezier hebben in hun werk. De sfeer en de samenwerking met alle partijen helpt ook enorm. Dat zie je in het verloop. We zijn al jaren bezig en het team op De Suikerzijde is grotendeels hetzelfde gebleven.’

Vragen? Onze specialisten helpen je graag!

Lees meer: