Hoe blaas je een leeg kantoorpand nieuw leven in?

Aan tafel zitten Antonie Elbers van Boelens de Gruyter en Pieter Verduijn van Dura Vermeer Bouw en Vastgoed Utrecht. Als ontwikkelaar en strategisch bouwpartner werken zij vanaf het begin samen aan De Nieuwe Tuin. Als één team zoeken ze voortdurend naar de beste oplossingen voor een van de meest complexe binnenstedelijke transformaties van Nederland. Ze nemen ons mee achter de schermen van een project waarin timing, creativiteit en samenwerking het verschil maken. Al na een paar minuten vat Antonie het project samen in één zin: “Dit is de Champions League onder de projectontwikkeling.”

Midden in de stad is niets eenvoudig Vanaf het moment dat de plannen concreet worden, begint de echte uitdaging. Het gebouw ligt midden in het centrum van Utrecht. Er is nauwelijks ruimte voor bouwlogistiek. De Catharijnesingel moet worden verlegd voor de bouwplaats. Boven het kantoor wonen mensen, onder het gebouw zitten winkels die tijdens de werkzaamheden bereikbaar en operationeel moeten blijven. Bewoners, ondernemers, reizigers, gemeente en toekomstige gebruikers hebben allemaal belangen die zorgvuldig op elkaar moeten worden afgestemd.

Een logistieke puzzel van formaat De bouwlogistiek blijkt een van de grootste puzzels. Pieter: “Juist bij dit soort projecten zie je dat bouwlogistiek geen ondersteunend onderdeel meer is, maar een ontwerpvraagstuk op zich. Iedere logistieke keuze heeft invloed op veiligheid, planning, omgeving én kosten. Daarom hebben we vanaf het begin samen gezocht naar een oplossing die uitvoerbaar én toekomstbestendig is.” Pieter vervolgt: “We hebben allerlei scenario’s onderzocht. Eerst dachten we aan een centrale bouwschacht midden op de bouwplaats. Daarna lag er een plan voor een logistieke hub buiten de stad, waar materialen zouden worden overgeladen op elektrische voertuigen.”

Uiteindelijk ontstaat een slimme logistieke aanpak: twee compacte bouwplaatsen aan weerszijden van het gebouw, een ticketsysteem voor vrachtwagens en een verrassende route dóór Hoog Catharijne. Materialen komen binnen via een leegstaande winkelunit, gaan vervolgens door de expeditiekelders en worden pas daarna met een kraan omhoog gehesen. “Voordat een bouwonderdeel op de juiste plek ligt, heeft het al een enorme reis afgelegd”, zegt Pieter lachend. “Daar zou eigenlijk een camera op moeten zitten.”

Eerste netcongestieverzachter van Nederland Maar ook de energievoorziening blijkt een flinke uitdaging. Voor een gebouw van deze omvang is een zwaardere netaansluiting nodig. Alleen is daar op het overvolle elektriciteitsnet geen ruimte voor. Dat vraagt om een andere manier van denken. Samen met Stedin ontstaat een oplossing waar alle partijen voordeel van hebben. Stedin zoekt locaties voor kleinere elektriciteitshubs in de stad om als buffers op te treden voor het stroomnet op piekmomenten en De Nieuwe Tuin biedt die ruimte. Door deze voorzieningen onderdeel van het gebouw te maken, ontstaat alsnog voldoende capaciteit om het project mogelijk te maken. Een oplossing die alleen ontstaat als partijen bereid zijn samen verder te kijken dan hun eigen belang.

Een 4 sterren hotel voor vleermuizen De volgende uitdaging vraagt ook om creativiteit. Ecologisch onderzoek – onderdeel van de natuurvergunningaanvraag – toont aan dat het gebouw een belangrijk winterverblijf is voor vleermuizen. En die zijn beschermd. Dat kan grote gevolgen hebben voor een project als dit. Daarom is vanaf het begin ecologie meegenomen in de planning en ontwerpfase van het project. Nauwe samenwerking tussen de architecten van Bierman Henket, eigenaar, ontwikkelaar, aannemer en de gemeente leidt tot een slim ontwerp waar de vleermuis straks volop ruimte krijgt. In de gevel blijven openingen aanwezig en aan de binnenzijde van de spouw worden materialen toegepast waaraan vleermuizen zich kunnen vastklampen. Ook de planning van de werkzaamheden wordt nauwkeurig afgestemd op de broedseizoenen van deze vleermuizensoort.

Het valt of staat met de mensen Een project kan technisch nog zo goed en innovatief zijn bedacht. Uiteindelijk maken de mensen het verschil. Boelens de Gruyter werkte eerder succesvol samen met Dura Vermeer aan het project Rembrandt Park One in Amsterdam. Mede daarom werd Dura ook uitgenodigd voor de pitch van De Nieuwe Tuin. “Met een heldere visie en een waanzinnige maquette konden we niet om elkaar heen,” vertelt Antonie. “Toen wisten we: dit gaan we samen doen.” Daarna sloten zich nog tientallen andere partijen aan, waaronder de Bosman bedrijven als installateur en tal van onderaannemers. Pieter noemt het een voortdurende balancing act. “Alle partijen met wie we samenwerken, inclusief bewoners, retailers, gemeente en de toekomstige gebruiker, zijn onmisbaar. Iedereen heeft zijn eigen belangen. We trekken vanaf dag één echt samen op.” Hij glimlacht. “Het is een droomproject om aan te werken. En juist door de manier waarop we dit samen doen, wordt het alleen maar mooier.”