Van ambitie naar toekomstgerichte gebiedsontwikkeling: waarom Park Valley ertoe doet
Park Valley – ook bekend als Holland Park West – begon met hoge ambities voor duurzaamheid, leefbaarheid en sociale cohesie. Vervolgens veranderde de wereld: een pandemie, stijgende bouwkosten en veranderende wet- en regelgeving zetten de gebiedsontwikkeling meermaals onder druk. Toch bleef het oorspronkelijke kwaliteitsniveau overeind. Hoe houd je als gemeente en ontwikkelcombinatie koers als de omstandigheden voortdurend veranderen? Projectdirecteur Jan Sjaarda van Dura Vermeer Bouw en Vastgoed Amsterdam en strategisch projectmanager Edwin Baas van Gemeente Diemen vertellen hoe de samenwerking achter Park Valley zich ontwikkelt en welke lessen die zij daar nu al uit meenemen naar volgende ontwikkelingen.
Een pandemie, een oorlog die zowel energie- als materiaalkosten drastisch omhoogdreef, veranderende wet- en regelgeving; elke langjarige gebiedsontwikkeling worstelt met de tand des tijds, maar Park Valley kreeg wel heel wat crisissen voor haar kiezen. “Het liep zacht gezegd allemaal wat anders dan we hadden verwacht”, stelt strategisch projectmanager Edwin Baas van Gemeente Diemen. “We hebben elkaar heel stevig in de samenwerking moeten vasthouden om de kwaliteit en de afspraken uit de tenderfase te waarborgen.” Fast forward naar zomer 2026. Park Valley zit midden in de realisatiefase. “Nagenoeg alle ambities die we in het begin hebben vastgelegd, komen nu tot leven. Uit ervaring weet ik, dat dat bijzonder is.” Projectdirecteur Jan Sjaarda knikt instemmend mee: “Ik noem het ‘processucces’. De duurdere en complexere onderdelen sneuvelen bij tegenwind vaak als eerste. Dat wij die overeind hebben gehouden én de kwaliteit hebben geborgd, maakt ons heel trots.”
Meer dan een woningbouwproject
Terug naar 2019. De uitvraag voor Park Valley was doorspekt met ambitie. Als een van de vier deelgebieden van de grotere ontwikkeling Holland Park moest hier stevig worden ingezet op duurzaamheid, een gezonde, groene leefomgeving en sociale cohesie. “We hebben bewust hoger ingezet dan destijds wettelijk verplicht was”, vertelt Baas die al langere tijd betrokken is. “Wat we misten in de eerdere deelplannen, hebben we meegenomen in deze aanbesteding.” Zaken als groene ontmoetingsruimten, fietsvoorzieningen, klimaatadaptatie, natuurinclusiviteit, circulariteit en toekomstbestendigheid kregen extra aandacht. “Holland Park is voor ons meer dan een regulier woningbouwproject, het is een heel nieuw type woonwijk voor Diemen. In een woonvorm die we in deze intensiteit en dichtheid niet kennen.” Met de totale gebiedsontwikkeling van Holland Park groeit het aantal woningen in Diemen met ongeveer een derde. Park Valley is daarbinnen met 750 woningen het grootste aaneengesloten bouwproject met één ontwikkelaar in de vorm van een ontwikkelcombinatie. “We ontwikkelen en bouwen voor de toekomst.”
En toekomstbestendig bouwen gaat verder dan bouw- of beeldkwaliteit, benadrukt Baas. “Een gebouw moet ook aanpasbaar zijn aan veranderende woonbehoeften en doelgroepen.” En: de omgeving moet zo worden ingericht dat die ook over twintig jaar prettig en leefbaar is. “Zo dachten we tien jaar geleden al na over het opvangen van piekbuien, een thema dat nu pas echt actueel is.” De gemeente zocht naar een partij die deze ambities kon vertalen naar een concreet en toekomstbestendig plan. Dura Vermeer en BPD Bouwfonds Gebiedsontwikkeling wonnen de tender en ontwikkelen Park Valley sindsdien gezamenlijk. Binnen die samenwerking worden de ambities uit de uitvraag stap voor stap vertaald naar de ontwikkeling en realisatie van het gebied.
Binnen die gebiedsbrede duurzaamheidsambitie kreeg Blok L een bijzondere rol. Voor deze zes royale stadswoningen legde de ontwikkelcombinatie de lat nog hoger dan voor de rest van Park Valley
Edwin en Jan bekijken de woningen die worden uitgevoerd in een combinatie van CLT en HSB
Duurzame showcase
Binnen die gebiedsbrede duurzaamheidsambitie kreeg Blok L een bijzondere rol. Voor deze zes royale stadswoningen legde de ontwikkelcombinatie de lat nog hoger dan voor de rest van Park Valley. Binnen deze ‘duurzame showcase’ liggen de duurzaamheidsprestaties nog hoger dan die van de overige woonblokken binnen Park Valley, die al beter presteren dan de wettelijke eisen en de ambitieuze duurzaamheidsdoelstellingen van de gemeente Diemen. De woningen worden uitgevoerd in een combinatie van CLT en HSB, overtreffen de al hoge GPR-scores van Park Valley en zetten extra in op hernieuwbare materialen en circulariteit. ‘We gaan helemaal los’, herinnert Baas zich de woorden van de inschrijvende partijen. “In Blok L komen veel van de duurzaamheidsambities heel concreet samen. Daarmee heeft het waarde voor Park Valley zelf, maar ook als inspiratie voor volgende ontwikkelingen.” Sjaarda vult aan: “Het is ook voor ons meer dan een paradepaardje. We willen ervaring opdoen en die meenemen naar andere projecten, zodat er een keten van leveranciers en adviseurs ontstaat die het spel van houtbouw en circulariteit begrijpt.”
Gedeeld verlangen
De hamvraag: hoe hebben deze mooie plannen en beloftes de tand des tijds doorstaan? En hoe hebben de gemeente en de ontwikkelcombinatie met hun wisselende belangen als publieke en private partijen elkaar daarin vastgehouden? “Daar hebben we met horten en stoten onze weg in moeten vinden”, geeft Sjaarda toe, “onze samenwerking heeft meermaals onder druk gestaan.” Het antwoord werd uiteindelijk gevonden in de focus op ‘gedeeld verlangen’. Een term die destijds volgens de projectdirecteur bij hen nog niet ingeburgerd was, maar inmiddels de rode draad vormt in alle samenwerkingen van Dura Vermeer. “Ieder heeft vanuit zijn eigen rol en verantwoordelijkheid andere belangen, maar we delen het verlangen om samen een mooi, kwalitatief hoogstaand project neer te zetten binnen een constructieve en efficiënte samenwerking.”
De partijen hebben dat ‘gedeelde verlangen’ samen vertaald naar een duidelijke focus en die als leidraad voor hun verdere samenwerking gebruikt, waarbij de vastgelegde kwaliteit en ambities als heldere basis blijven gelden. “Dat is de kracht van onze samenwerking gebleken, omdat je daar telkens op terug kunt vallen”, aldus Baas. Stevige discussies zijn er nog steeds benadrukt de projectmanager, “zonder wrijving is er immers geen glans”, lacht hij, “maar we kunnen nu over onze eigen schaduw stappen.” Zijn les: samenwerken is een werkwoord en daar moet je continu in investeren. Sjaarda vult aan: “Zeker in een tender waar in tegenstelling tot partnerselectie, minder ruimte ingebouwd is om gedeeld verlangen in het begin af te stemmen.”
Hun boodschap aan andere partijen is dan ook: investeer vanaf het begin bewust in de samenwerking. “Bij nieuwe ontwikkelingen nemen we nu meer tijd om elkaar te leren kennen en helder te maken wat we over en weer verwachten”, zegt Baas. “Zo voorkom je dat je langs elkaar heen praat.” Binnen Park Valley kostte het tijd om die manier van samenwerken te vinden, mede door externe crises en personele wisselingen. Sjaarda: “Wat onze samenwerking nu kenmerkt, is dat we ook bij verschil van inzicht in dialoog blijven en samen naar een oplossing zoeken. Zolang je elkaar respecteert en het gesprek blijft voeren, kom je verder.”
Veerkracht
Ook flexibiliteit is volgens beiden essentieel. “Als je maakt wat je jaren geleden had beoogd, kom je in het nu waarschijnlijk niet meer boven de norm uit”, verklaart de projectdirecteur. Kortom: als je een vooruitstrevend resultaat wil, moet je je afspraken gedurende de ontwikkeling actualiseren. “Dat is onze kracht, maar vergt ook veel van een samenwerking. Je moet elkaar scherp houden, openstaan voor veranderingen en blijven zoeken naar vernieuwing.” Zo bestond Blok L aanvankelijk uit appartementen in CLT boven een plint met maatschappelijke voorzieningen. Maar door aanscherping in de wet- en regelgeving bleek een programma met stadswoningen, uitgevoerd in een combinatie van CLT en HSB, beter aan te sluiten op de nieuwe rekenmethodieken én de duurzaamheidsambities en kan dit project als voorbeeld fungeren. Sjaarda: “Door samen te zoeken naar optimalisaties, terwijl de gemeente het kwaliteitsniveau en de harde prestaties bewaakte, ontstond een plan waarin kosten, kwaliteit en duurzaamheid in balans bleven: visueel net zo sterk en met betere duurzaamheidsprestaties. Baas: “En dat krijg je dus alleen voor elkaar als je naast ieders belangen ook vasthoudt.”
Het verhaal dat ze met Park Valley, en specifiek Blok L, hopen te verspreiden? “Dat het in goede samenwerking met elkaar haalbaar is om ambitieuze duurzaamheidsdoelstellingen te concretiseren”, aldus Baas, “ook wanneer je onderweg stevige hobbels tegenkomt”. De strategisch projectmanager hoopt dat de toekomstgerichte gebiedsontwikkeling voor andere partijen ‘drempelverlagend’ werkt: “Want hoe gangbaarder het wordt om duurzame keuzes te maken, hoe toegankelijker om te realiseren.” Sjaarda roept andere ontwikkelaars dan ook op ‘het avontuur aan te gaan’: “Neem je adviseurs en leveranciers mee en ontdek samen wat er mogelijk is. Blok L laat zien dat je door samen te leren de hele keten sterker maakt en duurzame oplossingen beter, sneller en efficiënter kunt toepassen.”