Een woonwijk realiseren in recordtijd
Wat doe je als gemeente met een woningtekort wanneer er een terrein beschikbaar komt om op te bouwen, maar je geen capaciteit hebt om een woningbouwproject te begeleiden? In Fijnaart koos de gemeenteraad voor een nieuwe aanpak: minimale kaders en maximale vrijheid voor Dura Vermeer Bouw en Vastgoed Den Bosch. Het resultaat is een wijk met 57 woningen die in recordtijd is gerealiseerd.
Aan de rand van het dorp Fijnaart (gemeente Moerdijk) stond tot ruim tien jaar geleden een staalfabriek van Hollandia. Toen de staalproductie werd overgeplaatst, bleef er een vervallen industrieterrein over met een aantal fabriekshallen, een oude schuur en deels vervuilde grond. Dura Vermeer Bouw en Vastgoed Den Bosch kocht het terrein en zag kansen voor woningbouw, vertelt projectmanager Bas Ceulen. “Maar toen we bij de gemeente aanklopten met dit plan, bleek dat ze geen capaciteit hadden om het volgens de reguliere procedure te behandelen.”
Voor wethouder Danny Dingemans was dat geen reden om het initiatief af te wijzen. “We hebben een groot woningtekort en voor veel inwoners was deze locatie de lelijkste plek van Fijnaart. Er moest dus iets gebeuren, alleen hadden wij niet de mankracht om het op te pakken. Daarom bedachten we een manier om het anders te organiseren.” Zo ontstond het idee voor een pilot: de gemeente stelde globale kaders, maar liet de uitwerking volledig over aan Dura Vermeer Bouw en Vastgoed Den Bosch. Onderdeel van de pilot is de afspraak dat Dura Vermeer Divisie Infra tien jaar lang verantwoordelijk blijft voor het onderhoud van de openbare ruimte. “Dat zorgt voor een extra drijfveer om het werk zo goed mogelijk uit te voeren”, legt wethouder Dingemans uit.
In drie jaar tijd een wijk bouwen De pilotovereenkomst werd in september 2022 gesloten. Ruim drie jaar later trokken de eerste bewoners in hun nieuwe huis. “Dat is uitzonderlijk snel, gemiddeld duurt zo’n proces zeven jaar”, zegt projectmanager Bas Ceulen. Hoewel snelheid geen doel op zich was, bleek het voor alle partijen een groot voordeel. “Voor ons geldt: hoe sneller we kunnen ontwikkelen en verkopen, hoe beter. En kopers willen natuurlijk ook zo snel mogelijk hun huis in. Als de gemeente meebeweegt en er weinig onvoorziene obstakels zijn, kun je de doorlooptijd dus flink verkorten.”
De grootste tijdwinst van de pilot zat in het loslaten van gedetailleerde voorschriften. Wethouder Dingemans: “We hebben handboeken vol mogelijke oplossingen die gaan over straatbreedtes, parkeren en wateropvang. Als gemeente hebben we het aan de ontwikkelaar overgelaten om hier invulling aan te geven, met minimale controle. Enkel het Handboek Inrichting Openbare Ruimte bleef als eis overeind.” Dat vertrouwen pakte goed uit, zegt hij.
“Nu we hier door de wijk lopen, zie je dat er ook zonder welstandeisen een kwalitatieve wijk kan ontstaan.”
Hoewel de wethouder deze aanpak zeker nog eens zou willen inzetten, weet hij ook dat niet elk terrein of iedere partner daar geschikt voor is. “Dit was voor ons een risicovolle locatie, vanwege de vervuilde grond. Dat Dura Vermeer Bouw en Vastgoed Den Bosch deze pilot aandurfde vanuit hun kennis en kunde, gaf ons veel vertrouwen. Bovendien is het ontzettend fijn dat er één partij is die alle disciplines in huis heeft en die het kan waarmaken om het onderhoud voor tien jaar op zich te nemen.”
Vroeg meedenken levert besparing op
Binnen Dura Vermeer Bouw en Vastgoed Den Bosch vroeg dit project om nauwe samenwerking tussen divisies. Dat leverde direct voordelen op, vertelt Ruud van Rijckevorsel van Dura Vermeer Divisie Infra. “Al in het voortraject dachten we mee over het ontwerp van de openbare ruimte, waterhuishouding, de grondbalans en het woningpeil. Door het niveau van het toekomstige terrein een paar centimeter aan te passen, voorkwamen we dat duizenden kubieke meters grond afgevoerd moest worden. Die relatief kleine aanpassing levert op een terrein met deze omvang een aanzienlijke besparing op, zowel in tijd als in kosten.”
Flexibel samenwerken
De korte lijnen zorgden ook voor meer flexibiliteit, vult bedrijfsleider Frankwin Ceelen aan. “Toen in het midden van het terrein meer vervuilde grond zat dan verwacht, hebben we de bouwvolgorde aangepast. We begonnen met bouwen aan de randen van het terrein, terwijl in het midden nog werd gesaneerd.” Die manier van werken vraagt om vertrouwen, zegt hij. “In plaats van dat je het project volledig stillegt, ga je samen verder waar het wel kan. Dat werkt alleen als je snel kunt schakelen en over de kennis beschikt. Juist doordat we die expertise zelf in huis hebben, van sanering en ecologie tot het wijzigen van het bestemmingsplan, beheersen we processen die normaal gesproken vertraging opleveren beter en kunnen we blijven doorwerken.”
Leerpunten
Over de leerpunten van deze pilot zijn alle partijen het eens. Die hebben vooral te maken met de contactmomenten tussen Dura Vermeer Bouw en Vastgoed Den Bosch en gemeente. Om de gemeente zo min mogelijk te belasten, was afgesproken om tijdens de planfase slechts één toetsmoment in te bouwen. Op basis daarvan zou het definitieve plan vaststeld worden. In de praktijk bleek dat onvoldoende. Ook was er nauwelijks ruimte of gemeentelijke capaciteit voor vragen en afstemming tussendoor. “Je hebt toch die dialoog nodig”, zegt bedrijfsleider Frankwin Ceelen. “Korte overlegmomenten tussendoor helpen om keuzes scherp te krijgen en bij te sturen waar nodig.” Dat vertrouwen geven loont, is volgens wethouder Dingemans de belangrijkste uitkomst van deze pilot. Tegelijkertijd is duidelijk dat er ook een minimale overlegstructuur moet zijn. “Je kunt als gemeente meer loslaten dan je denkt, zolang je elkaar blijft opzoeken op de juiste momenten.”