Dura Vermeer bewijst kracht in integrale gebiedsontwikkeling met TudorPark: ‘Over 200 jaar staat dit er nog’
Dura Vermeer Bouw Midden West bewijst met de ontwikkeling en bouw van TudorPark in Hoofddorp haar kracht als partner in integrale gebiedsontwikkelingen. Ontwikkelaars en projectdirecteuren Kelly Stricker en Bas Sijmonsbergen blikken terug op de totstandkoming van deze groene vijfgeneratiewijk in de romantische Engelse Tudorstijl. “Dit is het mooiste project waar we ooit aan hebben gewerkt.”
Anders dan anders. Dat was vanaf het begin het uitgangspunt voor de gebiedsontwikkeling TudorPark in Hoofddorp waarvoor Dura Vermeer in 2013 de grondexploitatie en de ontwikkeling op zich nam. Een project waarbinnen 1.389 nieuwbouwwoningen zijn gerealiseerd. “Aanvankelijk was het gebied uitgedacht als een optimaal verkavelde Tuindorpwijk. Er lag een rechttoe, rechtaan plan zoals je dat vaker in de polder ziet. Maar wij wilden een integraal leefgebied ontwikkelen waar ook zachte waardes in waren verenigd. We hebben het dus helemaal omgegooid”, vertelt Bas Sijmonsbergen.
Omgeving als geheel
De ontwikkelvisie werd gevormd rond het creëren van een dorpse sfeer. Een plek waar iedereen zich gelijkwaardig en thuis voelt. Van vrijstaande koopwoningen tot sociale huur en van zorgappartementen voor ouderen tot starterswoningen voor jonge gezinnen. De rechtlijnigheid werd ingeruild voor een speels plan met kronkelende paadjes, verspringende blokken en veel ruimte voor groen en sociale cohesie.
“We hebben niet alleen gekeken naar de woningen, maar naar de leefomgeving als geheel. Vanuit daar hebben we onder andere de keuze gemaakt om slechts vijftig procent van het gebied te bebouwen om zo de natuur, maar ook de bewoners ruimte te geven. Het is mede daardoor een uniek en kwalitatief hoogstaand gebied geworden en dat voel je als bewoner”, aldus Kelly Stricker. En zij kan het weten, want ze woont al sinds de oplevering van het eerste deelplan in TudorPark. “Het is een veilige rustige bubbel waar ik thuis kan komen.”
Tudorstijl
De inspiratie voor de opzet en architectuur kwam van de bevlogen toenmalig stedenbouwkundige van gemeente Haarlemmermeer Fred Kaaij die gecharmeerd was van de Engelse Tudorstijl. Een stijl die zich kenmerkt door onder meer vakwerkgevels, grote gemetselde schoorstenen, 50-gradenkappen en een roedeverdeling in de ramen. “Een hele fijne en goed verkoopbare tegenhanger van de eeuwige jaren ’30 stijl of rietgekapte wijken”, aldus Bas. Aan de hand van de Tudorstijl is in de ontwikkeling een set regels gevormd waar elke woning aan moest voldoen.
Ruimte voor bewoners én natuur
Kenmerkende schoorstenen
De keuze om aan de hand van één thema de wijk te bouwen én de openbare ruimte in te richten, is volgens Kelly de kracht van TudorPark. “Elk buurtje heeft haar eigen stijl en geen één woning is hetzelfde. Maar alles gaat door de eenduidige thematiek wel hand in hand met elkaar. Je ziet geen onderscheid in sociale huur of koopwoningen. Iedereen heeft hier een fijne plek.” Dat zowel variatie als samenhang belangrijk is in een gebiedsontwikkeling van deze omvang beaamt Bas: “Als je niet oppast, ziet elk hoekje er precies hetzelfde uit. Maar door de toepassing van ronde vormen in de ontsluiting, de opzet en de mix van woonprogramma’s hebben we dat voorkomen. Waar je ook staat in het plan, je ziet altijd iets nieuws. Dat werkt heel goed.”
Integrale aanpak
Niet alleen het plan voor TudorPark was uniek, Bas: “Het is onze eerste grondexploitatie op deze schaal waarin we vanaf begin tot eind zowel ontwikkelaar als bouwer waren. Het was een grote kans om alle disciplines binnen onze organisatie samen te brengen.” Van de ontwikkeling van de openbare ruimte en de inrichting van het plan, tot het uitontwikkelen en bouwen van woningen, de showroom: THUIS, de verkoop en de Divisie Infra die het openbaar gebied voor haar rekening nam: “Een integrale gebiedsontwikkeling zit voor ons niet alleen in het feit dat we een gebied als geheel beschouwen, maar ook in onze aanpak. Alles wat we engineeren, bouwen we zelf. We hebben alle know-how in onze eigen organisatie. De lijnen zijn daardoor altijd kort. Stuiten we op een uitdaging? Dan kunnen we dat intern snel oplossen.”
Zo bleek de drooggelegde polder bijvoorbeeld niet voldoende draagkracht te bieden voor de geplande fundering van appartementencomplex TudorCastle. “Binnen twee telefoontjes hadden we de oplossing: een speciale funderingstechniek waarbij grindkernen in de grond worden gebracht ter verbetering van de draagkracht. We hebben alles in huis om een gebiedsontwikkeling tot een mooi einde te brengen.”
Conjunctuur
Dat betekent niet dat de ontwikkeling en bouw van TudorPark geen uitdagingen kende. In een periode van bijna vijftien jaar passeerden heel wat innovaties, crisissen en veranderingen in de markt en regelgeving de revue. “Je maakt heel wat conjunctuur mee in die jaren, dus je plan moet natuurlijk wel bestendig zijn”, aldus Bas. Hoe dat binnen TudorPark is geborgd? “Door het plan klein te maken, goed in de gaten te houden wat kopers, de corporatie en beleggers willen en producten door te ontwikkelen. Je gaat niet in één keer een wijk uitwerken van 1.389 woningen, daar verandert de wereld te snel voor. Je moet faseren zodat je in je deelplannen innovatiekracht kan blijven leveren.”
Geen enkele woning is hetzelfde
Vakwerkgevels
Zo was natuurinclusiviteit en biodiversiteit aan het begin van de ontwikkeling bijvoorbeeld nog geen ‘ding’. En waar zonnepanelen eerder niet in de architectuur pasten, was er door scherpere energienormeringen uiteindelijk geen ontkomen meer aan. Net als gasloze woningen. “Al die veranderingen hebben we beetgepakt om onszelf en het plan te versterken.” Zo zijn in de latere deelplannen onder andere duurzame bouwmaterialen toegepast, nestkasten in gevels en sedumdaken op bergingen. “Je moet een langetermijnvisie hebben voor zo’n grote gebiedsontwikkeling en kunnen meebewegen met de tand des tijds. Je kan niet voor de quick win gaan. Daarmee benadeel je alle stakeholders. Wij willen niet onze zakken vullen en weer verdwijnen, we willen iets toekomstbestendigs achterlaten.”
Toekomstbestendig
Er bestaat geen twijfel over bij Kelly en Bas, dat dat is gelukt. Kelly: “We wilden een gebied maken waar bewoners gezond en gelukkig konden leven in een fijne omgeving. Mensen zeggen vaak dat de wijk aanvoelt als een vakantiepark door de fijne sfeer, het groen en de ruimtelijke indeling. Bewoners voelen zich thuis. TudorPark functioneert optimaal.” Op de lange termijn is dit volgens de ontwikkelaars geborgd in de kwaliteit van het ontwerp en de bouwmaterialen, de hoogstaande openbare ruimte en de samenhang in de wijk. “Over 200 jaar staat dit er nog, dat is de beste vorm van duurzaamheid die je kan toevoegen”, vertelt Bas trots. Het ultieme bewijs van succes voor de ontwikkelaars: “Het feit dat bewoners van het eerste uur hun kinderen nu zien verhuizen naar eigen woningen binnen TudorPark. De vijfgeneratiewijk die we wilden neerzetten klopt niet alleen op papier, maar ook in de werkelijkheid. Er is voor iedereen een passend plekje.”
TudorPark is voor beide ontwikkelaars het mooiste project waar ze aan hebben gewerkt. “Iedereen die hieraan heeft meegewerkt, kijkt er met een glimlach op terug”, vertelt Bas tevreden. “Dat is misschien wel de grootste prestatie voor onszelf. Dat we zoveel plezier hebben gehad.” Gelukkig blijven zowel Kelly als Bas in de buurt voor de ontwikkeling van het naastgelegen Victoriapark-midden en Victoria Gardens (Victoriapark-west). “Met TudorPark hebben we bewezen een gedegen ontwikkelaar te zijn. We zijn soms te bescheiden in het uitdragen van onze rol als ontwikkelaar. Het past beter bij ons nuchtere DNA om te bewijzen dat we goed zijn, in plaats van het te roepen. Dat hebben we nu gedaan.”