‘Je begint niet met een mooie gevel, maar met de mens en de plek’

Hoe ontwikkel je een gebied waar mensen ook over honderd jaar prettig wonen? Dat vraagt om een aanpak waarin de opgaven voor mens én aarde samenkomen. Volgens gebiedsontwikkelaars Pieter Kal en Frits van de Reep begint dat met goed begrijpen wat een plek en de mensen die er wonen nodig hebben. “Je zit soms letterlijk bij iemand aan de keukentafel.”

Een gebouw ontwikkelen is al een hele puzzel. Maar hoe transformeer je een volledig gebied tot een levendige, toekomstbestendige plek? Gebiedsontwikkeling is complex. Het vraagt om een goede samenhang tussen wonen, werken, verblijven, mobiliteit, duurzaamheid en de openbare ruimte. Pieter Kal, gebiedsontwikkelaar bij Dura Vermeer Bouw en Vastgoed Rotterdam, en Frits van de Reep, senior projectontwikkelaar bij Dura Vermeer Bouw en Vastgoed Amsterdam, vertellen hoe zij dit soort grote gebieden aanpakken.

Bij zo’n ontwikkeling zijn veel verschillende partijen betrokken: van gemeenten en woningcorporaties tot beleggers, maatschappelijke organisaties, architecten en bewoners. “Alles wat in en om zo'n gebied gebeurt, pak je integraal op”, zegt Van de Reep. Een belangrijk deel van het werk bestaat uit het bij elkaar brengen van al die partijen en hun belangen. “Goede samenwerking is voor mij de heilige graal om zo'n gebiedsontwikkeling tot een succes te maken”, zegt Kal.

Beginnen bij de mens

Voordat de eerste gebouwen worden ontworpen, wordt gekeken naar het gebied als geheel. Wie er gaan wonen en werken, hoe bewegen mensen zich door de ruimte en waar ontmoeten ze elkaar? Ook de behoefte aan specifieke woningen en voorzieningen wordt vooraf geanalyseerd. “Je begint niet met een mooie gevel”, zegt Kal. “Je begint met de mens en de locatie.”

In het Rotterdamse project Pompenburg is het uitgangspunt ‘verbinden door verblijven’. Nu vormt het gebied nog een barrière tussen het centrum en Rotterdam Noord. De ontwikkeling moet die verbinding herstellen en een aantrekkelijke plek creëren waar mensen graag verblijven. Binnen het beschikbare budget worden bewuste keuzes gemaakt. Daarbij ligt extra nadruk op de openbare ruimte en levendige plinten, omdat juist deze plekken ontmoeting stimuleren en bepalend zijn voor hoe mensen het gebied dagelijks ervaren. “Je kunt een euro maar één keer uitgeven. Daarom investeren we bewust in de plekken die voor bewoners en bezoekers het meest zichtbaar en voelbaar zijn.”

Ook het landschap zelf kan het vertrekpunt zijn voor de ontwikkeling van een gebied. Van de Reep ziet dat terug bij gebiedsontwikkelingen Elements en ROOTZ in Schalkwijk Midden in Haarlem. Binnen de landschapsvisie ‘Stad tussen de Bomen’ vormt het groen de basis voor een nieuw woon-werkgebied. “De stedelijke functies zijn verweven met het landschap. Gebouwen, openbare ruimte en groen vormen samen één geheel. Zo ontstaat een gezonde en leefbare omgeving en bepaalt de plek vanaf het begin welke keuzes je in een gebied maakt.”

Ontwikkelen én bouwen

Dat Dura Vermeer zowel ontwikkelt als bouwt, helpt om vroeg te bepalen of plannen haalbaar en betaalbaar zijn. Ontwikkelaars betrekken hiervoor direct collega’s met kennis van bouw en infrastructuur. “Je kunt veel bedenken, maar uiteindelijk moet je een betrouwbare partner zijn voor gemeenten, woningcorporaties en beleggers”, stelt Van de Reep. Daarom zoeken de betrokken partijen naar een gezamenlijk doel waarin hun verschillende belangen samenkomen. Zo bepalen zij samen wat ze met een gebied willen bereiken.

Vijf generaties in één wijk

In gebiedsontwikkeling Schieveste in Schiedam komen verschillende ambities samen. Dura Vermeer ontwikkelt hier samen met ontwikkelpartners een vijfgeneratiewijk met koopwoningen en huurwoningen voor uiteenlopende doelgroepen, van studenten en jonge gezinnen tot ouderen. Zo ontstaat een diverse wijk die aansluit bij verschillende levensfasen. “Als je ouder wordt, hoef je de wijk niet uit, omdat er ook woningen zijn die passen bij je nieuwe woonbehoeften”, legt Kal uit.

Naast een duidelijke visie vraagt gebiedsontwikkeling om flexibiliteit in de uitvoering. Projecten lopen vaak jarenlang, terwijl de woningmarkt en wetgeving blijven veranderen. Bij Schieveste was het oorspronkelijke plan om de eerste 1.200 woningen in één keer aan een belegger te verkopen. Toen dit niet meer haalbaar bleek, is de ontwikkeling opgedeeld in kleinere fases. Inmiddels is het eerste gebouw met 92 koopappartementen in aanbouw. Voor de volgende fases wordt onder meer met woningcorporaties samengewerkt. Het uitgangspunt van een diverse wijk blijft daarbij overeind. “Fase vier en vijf worden waarschijnlijk weer net anders dan wat nu op papier staat. Dan passen we het plan weer aan”, zegt Kal.

Volgens Van de Reep is die flexibiliteit essentieel. “De wereld verandert voortdurend. Daarom moet je tijdens een gebiedsontwikkeling altijd blijven bijsturen.” Dat ziet hij ook in Schalkwijk Midden. “Binnen dit grotere gebied dragen de afzonderlijke gebiedsontwikkelingen Elements en ROOTZ bij aan dezelfde ambitie: een groene en gemengde stadswijk. Elements omvat ruim 300 woningen en ROOTZ circa 660 woningen en voorzieningen. Dankzij een eigen mobiliteitshub zijn beide gebiedsontwikkelingen autoluw, met volop ruimte voor groen en ontmoeting.”

Zelf aan de keukentafel

Een sterke gebiedsontwikkeling ontstaat samen met de mensen die er wonen, werken en verblijven. Daarom betrekt Dura Vermeer omwonenden en andere belanghebbenden vanaf het begin bij de plannen. Als ontwikkelaar en bouwer blijven we betrokken tijdens de ontwikkeling én realisatie van het gebied. Zo kunnen we ideeën, vragen en aandachtspunten direct meenemen en vertalen naar passende oplossingen.

Omdat een gebied stap voor stap groeit, spelen de eerste bewoners een bijzondere rol. “Mensen zijn een tijdje pionier in zo’n gebied”, stelt Van de Reep. Persoonlijk contact is daarbij belangrijk. Soms vindt dat plaats tijdens een bijeenkomst en soms vraagt de situatie om een gesprek bij iemand thuis. “Je zit soms letterlijk bij iemand aan de keukentafel”, zegt Kal.

Fijn wonen

Een gebiedsaanpak vraagt om goede samenwerking en onderling vertrouwen, juist wanneer belangen botsen of afspraken door nieuwe omstandigheden onder druk komen te staan. Het is aan alle betrokken partijen om in zulke situaties gezamenlijk flexibel te blijven. “Je denkt soms dat je het hebt afgesproken en dan komt er van de zijkant weer iets in fietsen”, zegt Kal. “Dan moet je kijken: hoe kan het wél?”

Of die aanpak succesvol is geweest, bewijst zich volgens de ontwikkelaars pas jaren later in de praktijk. Het succes zit in sociale veiligheid, logische looproutes en ontmoetingsplekken die gaan leven. “Ik vind het altijd een kick als je ziet dat zo'n bedachte sociale functie ook echt werkt”, sluit Kal af. “Uiteindelijk gaat het erom dat mensen daar fijn wonen en kinderen er prettig opgroeien. Dat is voor ons Het Goede Doen.”