‘Hoe meer we onze krachten bundelen, hoe groter onze impact is’
Integraliteit en samenwerking zijn de antwoorden waar de complexe ontwikkel- en vastgoedopgaves van deze tijd om vragen. Dat is de overtuiging van directeuren Vastgoedontwikkeling Nicolle Terlouw en Niels Nieboer van respectievelijk Dura Vermeer Bouw en Vastgoed Rotterdam en -Amsterdam. Antwoorden die zij vanuit hun regio's kunnen bieden. “We hebben als grote ontwikkelaar en bouwer met landelijke slagkracht alles in huis, dat maakt ons onderscheidend.”
Het woningtekort is nijpend, de betaalbaarheid van woningen staat onder druk, het klimaat verandert, de sociale problematiek in wijken neemt toe en er zijn tal van regels rondom ingewikkelde dossiers als stikstof en netcongestie waar rekening mee moet worden gehouden. “In ons vakgebied dat steeds complexer wordt, is het belangrijker dan ooit dat wij ons richten op intensieve samenwerking met alle stakeholders van een ontwikkelopgave, maar ook op de verbinding tussen opgaven binnen een ontwikkeling”, stelt Nieboer. Collega-directeur Terlouw knikt instemmend mee: “Juist omdat wij alles in huis hebben, van conceptontwikkeling en verkoop tot ontwikkeling, bouw, infra en zelfs exploitatie, kunnen we met maximale creativiteit en betrokkenheid oplossingen bedenken. We hebben de lenigheid om ons gedurende een ontwikkeltraject aan te passen naar de veranderende marktbehoefte.”
Landelijke kennis, lokale wortels
Volgens de directeuren zit samenwerking, ‘partnership’, diepgeworteld in het DNA van hun organisatie. Nieboer: “Meer dan andere partijen in de markt zijn we gericht op langdurige samenwerking. We zijn actief in de hele keten en pakken opgaven samen met gemeenten, medeontwikkelaars, beleggers, corporaties en andere stakeholders op.” Volgens de directeur van Bouw en Vastgoed Amsterdam zijn er nog drie andere zaken die Dura Vermeer onderscheidt: de stevige financiële basis, die in staat stelt om lef te tonen en initiatief te nemen, onze expertise in realisatiekracht en de langjarige commitment die binnen ontwikkelingen wordt aangegaan. “We hebben de maakbaarheid en haalbaarheid goed voor ogen. Als wij met een plan en een visie aan tafel komen, weten we ook dat we het kunnen waarmaken”.
Die expertise is regionaal verankerd en wordt versterkt door een landelijk expertisecentrum met kennis van verkoopmanagement, gebieds- en conceptontwikkeling. “We hebben een omvangrijke portefeuille van duurzame en toekomstbestendige projecten. De kennis die we regionaal opdoen, wordt centraal uitgewisseld zodat we collectief onze kennis en kunde vergroten.” In zowel Rotterdam als Amsterdam gaat het om vergelijkbare complexe opgaven, zoals binnenstedelijk ontwikkelen, transformatie van bestaand vastgoed en hoogbouw. “Juist daardoor kunnen we veel van elkaar leren en versterken we elkaar.”
Mobiliteitshub Elements Haarlem
Commerciële plint Elements Haarlem
Exploitatie
En de langjarige commitment? Die strekt van het tijdelijk beheer van bestaand bezit tot het ontwikkeltraject, waarin actief afstemming wordt gezocht met gemeenten en marktpartijen. En van de bouwfase tot exploitatie na oplevering. Een goed voorbeeld daarvan zijn de mobiliteitshubs in gebiedsontwikkelingen WijCK in Pijnacker en Elements en Rootz in Haarlem. Terlouw: “Daar fungeren de hubs als aanjager van de gebiedsontwikkeling. Wij zijn de enige ontwikkelaars in Nederland die eigen mobiliteitshubs in exploitatie hebben.” Die keuze is strategisch. “Het oplossen van het parkeervraagstuk is vaak doorslaggevend om een binnenstedelijke ontwikkeling haalbaar te maken. Door zelf aan het stuur te zitten van een mobiliteitshub, houden we regie op de ontwikkeling als geheel. We committeren ons de eerste jaren aan de exploitatie, laten de voorziening doorgroeien tot volwassenheid en dragen deze vervolgens over aan de markt.”
Nieboer voegt toe dat hij binnenstedelijk in Amsterdam een soortgelijke trend ziet op het gebied van de invulling van de commerciële plint. Dit speelt een steeds groter onderdeel binnen een opgave en ook hierbij kan Dura Vermeer de exploitatie een vliegende start geven. “Mixed-use binnen stedelijke opgaven wordt een steeds centraler onderdeel van gebiedsontwikkelingen. Waar functies vroeger vaak strikt gescheiden werden (wonen hier, werken daar en voorzieningen elders) verschuift de focus nu naar het slim combineren en verweven van deze functies binnen één gebied. Zo ontstaat een dynamisch, stedelijk gebied dat gedurende de hele dag leeft en aantrekkelijk is voor verschillende doelgroepen”, stelt Nieboer.
Zuiderlicht Amsterdam
Mix aan commerciële functies
Een project dat deze ontwikkeling illustreert is Zuiderlicht in het Amstelkwartier in Amsterdam. In dit gebouw komt boven een woonprogramma van ongeveer 60 woningen een dubbele plint met een mix van functies zoals culturele voorzieningen, een gezondheidscentrum, detailhandel en kleinschalige bedrijfsruimte. Dura Vermeer neemt de exploitatie en programmering van de commerciële en culturele voorzieningen in de plint voor haar rekening en richt het Cultuurfonds Zuiderlicht op om in de eerste jaren te investeren in activiteiten en placemaking. Nieboer: “De invulling van de plint bepaalt voor een groot deel de kwaliteit van een gebied. Door ook hier verantwoordelijkheid te nemen voor exploitatie en programmering, houden we regie op de lange termijn. Zo zorgen we dat commerciële functies en maatschappelijke initiatieven elkaar versterken en dat de plint echt bijdraagt aan de ontwikkeling van de wijk.”
Integrale gebiedsontwikkeling
Door schaarste vraagt de woningmarkt om snelheid. En die snelheid kan geboden worden door de integraliteit: “Omdat we alles in huis hebben, kunnen we tempo maken.” Ook de financiële slagkracht speelt een rol. Terlouw: “Hierdoor kunnen we gecalculeerde risico’s nemen en samen met de gemeente bijvoorbeeld zelf slim anticiperen op gewijzigde uitgangspunten. We excelleren in het maken van snelheid.” Een voorbeeld van een integrale gebiedsontwikkeling waar al deze elementen samenkomen is WijCK in Pijnacker. Een nieuwe, duurzame entree van de gemeente Pijnacker-Nootdorp, direct naast metrostation Pijnacker Zuid. Op een kavel van circa 32.000 m2 ontwikkelen we een integraal plan met ongeveer 330 woningen, een eigen mobiliteitshub en een samenhangend openbaar gebied. “En dat in zo’n drie jaar tijd”, vertelt Terlouw trots.
Nieboer: “Deze integrale benadering zorgt voor levendige, inclusieve en toekomstbestendige wijken. Bewoners profiteren van nabijheid en gemak, ondernemers van een constante stroom aan gebruikers, en steden van efficiënter ruimtegebruik. Mixed-use is daarmee niet alleen een ruimtelijke strategie, maar ook een manier om sociale en economische interactie te versterken.”
Integrale gebiedsontwikkeling WijCK
Samenhangend openbaar gebied
Maatschappelijke verantwoordelijkheid
En over verantwoordelijkheid gesproken: maatschappelijke verantwoordelijkheid staat centraal in alle ontwikkelingen aldus de directeuren. “Het is onze belofte aan de markt om gebieden beter achter te laten dan we ze aantroffen.” Klinkt filosofisch geeft Nieboer toe, maar het is juist heel concreet: “We sturen op sociale en ecologische duurzaamheid. Op toekomstbestendige leefgebieden voor mens, natuur en dier.” Denk aan: het toevoegen van betaalbare woningen voor verschillende doelgroepen, het creëren van een veilige openbare ruimte waar ontmoeting en beweging wordt gestimuleerd, maar ook aan natuurinclusief en klimaatadaptief bouwen.
Terlouw vertelt vol overtuiging: “De woningopgave is een groot maatschappelijk vraagstuk. Het gaat ook om het opvangen van piekbuien, het tegengaan van hittestress, het voorkomen van onnodig energieverbruik, het vergroten van sociale veiligheid; noem het maar op.” De directeur noemt het ‘niet meer dan logisch’ dat Dura Vermeer als ontwikkelaar en bouwer haar verantwoordelijkheid pakt: “Wij zitten in het beginstadium van grote ontwikkelingen aan de tekentafel. Door daar een andere denkwijze in te brengen kunnen we samen met gemeenten, beleggers en corporaties een grote impact maken. Juist in de integraliteit die wij kunnen bieden zit de oplossing.”
Meetbare impact
Meer dan mooie woorden, de maatschappelijke impact wordt namelijk per ontwikkeling gemeten door middel van data-analyses op postcodeniveau en een maatschappelijk kwaliteitsplan. “Het dient als een stukje bewijslast naar stakeholders dat we niet alleen goede intenties hebben, maar gebieden ook aantoonbaar beter maken in de looptijd van een ontwikkeling”, legt Terlouw uit. Tegelijkertijd toetst de data welke maatregelen wel en niet werken: “Zo kunnen we doorontwikkelen voor de toekomst.”
Een toekomst die de directeuren rooskleurig in zien met een stevige groeiambitie voor de komende tien jaar. “Vastgoed- en gebiedsontwikkelingen zijn lange termijn werk, maar we hebben een uitgebreid en zichtbaar track record dat toont hoe onze integrale aanpak ons tot dé samenwerkingspartner maakt voor complexe ontwikkelingen”, stelt Terlouw zelfverzekerd. Nieboer benadrukt nogmaals het belang van de term ‘samenwerkingspartner’. “In onze groeiambitie, maar ook in de complexiteit van de opgaven, is samenwerking belangrijker dan ooit. We moeten collega-ontwikkelaars opzoeken en complementariteit met elkaar vinden, vanuit co-making corporaties helpen met het uitbreiden en vernieuwen van hun woningvoorraad, de samenwerking met gemeenten intensiveren om te kijken wat nodig is om te versnellen en vroegtijdig met beoogde afnemers in gesprek om te zorgen dat onze producten blijven matchen met de marktvraag.”
Alles met als doel om samen te bewegen van verdeelde belangen naar gedeeld verlangen: Hoe meer we onze krachten bundelen, intern en extern, hoe groter onze impact is.