De Suikerzijde: wij bouwen geen wijk, maar een gemeenschap
Waar gebiedsontwikkelingen vaak blijven hangen in mooie ambities over verbinding en leefbaarheid, is sociale waarde binnen de ontwikkeling van het nieuwe stadsdeel De Suikerzijde in Groningen geconcretiseerd in zowel ontwerp en programma als samenwerking. Directeur vastgoedontwikkeling van Dura Vermeer Bouw en Vastgoed Hengelo Tine-Loes Hemmes, blikt samen met projectdirecteur Barry Hegeman terug op de realisatie van sociaal-maatschappelijke waarde binnen het project. “De Suikerzijde is een voorbeeld voor de sector.”
Een ontwikkeling die begon bij de mensen, in plaats van de stenen, zo vat vastgoeddirecteur Hemmes de gebiedsontwikkeling van het toekomstgerichte stadsdeel De Suikerzijde in Groningen samen. Geen traditionele woonwijk, maar een ‘leefgebied’ waar mensen bewegen, wonen, ontmoeten, werken en recreëren. “Waar het thuisgevoel niet stopt bij de voordeur”, vertelt projectdirecteur Hegeman. Trots overheerst wanneer het duo spreekt over de sociale waarde van het gebied. Samen met de Gemeente Groningen en woningcorporaties Nijestee en Patrimonium is eerst vastgesteld wie er in het gebied gaan wonen en wat hun behoeften zijn. Pas daarna is gekeken naar de vertaling naar ontwerpkeuzes, producten en voorzieningen.
Waarom ‘de mens’ als uitgangspunt zo belangrijk is? “Omdat het gewoonweg goed is voor de leefbaarheid van wijken”, stelt de vastgoeddirecteur nuchter vast. “Het zit in ons DNA als familiebedrijf. Vanuit intrinsieke motivatie willen we leefomgevingen ontwikkelen waar mensen op de lange termijn op zo’n fijn mogelijke manier kunnen wonen. Waar veiligheid, gezondheid en ontmoeting worden gestimuleerd.”
De Suikerzijde in Groningen
Vertaling naar ontwerp
Maar gemeenschapsgevoel in een wijk ontstaat niet vanzelf, hier moet je volgens de vastgoeddirecteur vanaf het begin regie aan geven. Bijvoorbeeld door de programmering af te stemmen op verschillende doelgroepen in de vorm van zogenoemde vijfgeneratiewijken. Wijken voor ouderen die voor de oorlog zijn geboren tot aan de jongeren die na 2000 zijn geboren. Voor kopers en huurders. Hegeman: “Door een mix aan doelgroepen zorg je voor levendigheid in de wijk én stimuleer je dat mensen elkaar een helpende hand reiken.” Belangrijk volgens de collega’s gezien de groeiende eenzaamheid en zorgvraag.
Vervolgens moeten er aan de voorkant fysieke randvoorwaarden worden geschept om sociale maatschappelijk waarde op gang te brengen. Hemmes: “Ontmoeting ontstaat niet spontaan, dit moet je vertalen naar je ontwerp.” In De Suikerzijde is dit onder meer gedaan met een zogenoemde parkeerluwe oplossing. Door het parkeren te verplaatsen naar centrale hubs aan de randen van de wijk ontstaat er op straat en binnen bouwblokken ruimte voor groen en ontmoeting. Daarnaast is er gekozen voor stedelijke blokken met een menselijke maat: “Geen anonieme hoogbouw, maar gebouwen die binnenterreinen omarmen en ruimte maken voor de mens.” En de voorzieningen in de wijk? Ook die worden volledig toegespitst op de behoefte van de toekomstige bewoners. Zo is er al vroeg geïnvesteerd is sociale voorzieningen bij de ontwikkeling van de wijk. Denk hierbij bijvoorbeeld aan ontmoetingsplekken, buurtvoorzieningen en een buurthost. Ook is er een buurtkamer voor alle bewoners en een atelier. Hegeman: “We kijken plat gezegd niet welke ondernemer het meest biedt voor een gebouw, we kijken naar de meerwaarde voor de wijk.”
Vernieuwende samenwerking
De grote sociaal maatschappelijke ambitie begon bij de samenwerking op basis van partnerselectie. “Destijds hartstikke vernieuwend”, duidt Hemmes. De vastgoeddirecteur roemt de keuze van de gemeente. De complexiteit van het verbinden van verschillende opgaven in één gebied, kan je volgens haar namelijk alleen samen oplossen. Het succes zit volgens Hemmes niet in de structuur van de samenwerking, maar vooral in het gedeelde verlangen om samen maatschappelijke waarde toe te voegen aan de stad. Haar boodschap aan andere partijen is dan ook: “Durf over je eigen schaduw te stappen, we hebben elkaar nodig om toekomstbestendige gebieden te bouwen.”
Niet alleen de totstandkoming van de samenwerking was vernieuwend, ook het startpunt: het vaststellen van het gedeelde verlangen van alle partners. “Onze gezamenlijke stip op de horizon”, legt Hegeman uit, “waar we collectief naartoe bewegen en die individuele bedrijfsbelangen overstijgt.” De projectdirecteur geeft aan nooit eerder zo’n intensief voortraject te hebben meegemaakt. Een jaar lang is tijdens de haalbaarheidsfase geïnvesteerd in het elkaar leren kennen en het opbouwen van vertrouwen. “Sindsdien werken we samen als één team.” Een investering die zich in procesvorming en resultaat dubbel en dwars terugbetaalt: “Vanuit vertrouwen kom je sneller tot concrete en goede oplossingen.”
De gemeenschap is ons uitgangspunt
Co-creatie
En oplossingen voor de eindgebruiker, maak je ook mét de eindgebruiker. Hemmes: “Het meedenken gaat niet over hoe de wijk eruit komt te zien, maar over hoe een gemeenschap wordt gebouwd.” Kortom: wat is er, naast woningen, nodig om een levendig stadsdeel te maken. Hoe richt je bijvoorbeeld een binnenterrein zo in dat het aansluit op de behoeften van de bewoners? “We inventariseren behoeften van toekomstige bewoners en vertalen die naar een concreet plan binnen duidelijk door ons vooropgestelde kaders. Zo wordt het gebied echt van hen.” Niet alleen belangrijk wegens functionaliteit volgens de directeur: “Als iets van jezelf is, ga je er zorgvuldiger mee om. Het draagt bij aan de veiligheid en toekomstbestendigheid.” Hegeman voegt toe: “En eigenaarschap stimuleert sociale cohesie in de wijk. Het mes snijdt aan alle kanten.”
En zo verbreedde De Suikerzijde zich van gebieds- naar gemeenschapsontwikkeling. “Een voorbeeldwijk voor de hele sector”, vat Hemmes samen. “Ik denk dat iedereen hier straks woont met een grote glimlach”, fantaseert Hegeman. Dat sociale waarde moeilijk te kwantificeren is geeft het duo toe: “We filosoferen veel over hoe we het sociale verdienmodel aantrekkelijk kunnen maken, maar voor nu zal de tijd het moeten uitwijzen.” Tot dan is ontwikkelen met de mens als uitgangspunt volgens Dura Vermeer gewoonweg het juiste om te doen. Hemmes: “Ik ben ervan overtuigd dat wij over tien jaar samen door een wijk wandelen waar jong en oud naar elkaar omkijken, minder mensen een beroep doen op zorg en mensen gelukkig wonen, werken en leven. Hoe tof dat wij daar met ons werk impact op kunnen maken?”