RIJS: hoe sterke samenwerking het verschil maakt

Hoe transformeer je een langdurig leegstaand en monofunctioneel gebied tot een toekomstbestendige stadswijk? Op de voormalige HBG-locatie in Rijswijk krijgt deze vraag vorm in het project RIJS. Een herontwikkeling waarin een breed woonprogramma, duurzaamheid en klimaatadaptatie samenkomen. Nicolle Terlouw , directeur Vastgoedontwikkeling bij Dura Vermeer Bouw en Vastgoed Rotterdam , bespreekt samen met ontwikkelaar Job Witloks de ambities, keuzes en complexiteit achter deze gebiedsontwikkeling.

“We zeggen altijd dat we dé samenwerkingspartner zijn voor integrale ontwikkelopgaven en dat bewijzen we met RIJS”, trapt Terlouw het gesprek af. Door intensief samen te werken met alle partijen in de keten werd tempo gemaakt in een complex dossier dat al decennialang om een oplossing vroeg, terwijl tegelijkertijd een kwalitatief hoogwaardig programma werd ontwikkeld. “Ik kan niet anders dan trots zijn.”

Doorbraak na jarenlange impasse

Het dossier betreft de voormalige HBG-locatie in Rijswijk, een iconisch kantoorgebouw dat al sinds 2002 leegstaat. De locatie werd destijds aangekocht door Achmea Real Estate met de ambitie er woningen te ontwikkelen, maar door de nasleep van de vastgoedcrisis, ingewikkelde procedures en vele bezwaren kwam een haalbaar plan jarenlang niet van de grond. “Tot twee jaar geleden een tender werd uitgeschreven op basis van een voorlopig ontwerp en wij als Dura Vermeer om de hoek kwamen kijken”, vertelt ontwikkelaar Job Witloks.

De vraag aan de markt: wie kan dit plan verder ontwikkelen en realiseren? Dura Vermeer ging de strijd aan en kwam als beste uit de bus. Volgens Terlouw is het project hen op het lijf geschreven. De binnenstedelijke opgave vraagt namelijk iets van een marktpartij als ontwikkelaar én als bouwer. Disciplines die Dura Vermeer beiden in huis heeft.

Wij kunnen een gebiedsontwikkeling kwalitatief en op efficiënte wijze verder brengen, omdat we projecten integraal beetpakken. Met die aanpak hebben we gewonnen.

Integraliteit als sleutel tot succes

De directeur stelt zonder twijfel dat integraliteit het allerbelangrijkste is in complexe vastgoed- en gebiedsontwikkelingen als deze. Binnen RIJS is daarom vanuit een, in de tenderfase vastgesteld, gedeeld verlangen als integraal team samengewerkt aan het plan. Tekenen, rekenen en engineering vonden gelijktijdig plaats, met één centraal aanspreekpunt richting opdrachtgever Achmea. “Na de tenderfase hebben we een half jaar lang, twee dagen in de week, alle koppen bij elkaar gestoken”, vertelt Witloks. Van ontwikkelaar en bouwer tot architect en constructeur; alle partijen in de keten waren betrokken vanuit één plek. Aanvankelijk moesten sommige partners even wennen, maar uiteindelijk sloot iedereen aan. Met succes.

Het resultaat? Een enorme versnelling van het ontwikkelproces, optimalisatie van het plan en, niet onbelangrijk, een fijne manier van samenwerken. “Niemand hield de kaarten op de borst. Iedereen voelde zich betrokken en werkte vanuit vertrouwen aan hetzelfde doel.” Wat Witloks betreft zou deze manier van samenwerken de standaard moeten worden bij projecten van deze omvang: “Je redt zo’n project niet in je eentje.” Door alle betrokken partijen vanaf het begin bij elkaar aan tafel te brengen, ontstond volgens hem de diepgang die nodig was om alle kwalitatieve ambities te vertalen naar een haalbaar plan.

Toekomstbestendige stadswijk

Dat haalbare plan omvat de succesvolle transformatie van een langdurig leegstaand en monofunctioneel gebied tot een toekomstbestendige stadswijk. Volgens Witloks lag de uitdaging in het combineren van een breed woonprogramma met een hoge ruimtelijke kwaliteit en geïntegreerde duurzaamheidsambities binnen een bestaande stedelijke omgeving. “Een context die al volop in transitie is”, voegt hij toe, verwijzend naar het Masterplan Boogaard: de visie van de Gemeente Rijswijk om het verouderde winkelcentrum Bogaard stadscentrum en de omliggende omgeving te transformeren tot een groene leefomgeving. “Ons ontwerp is meegenomen in de visie van de gemeente.”

Dat betekent een gedifferentieerd woningaanbod en veel ruimte voor de natuur. De ontwikkelaar benadrukt dat duurzaamheid en klimaatadaptatie vanaf het begin onderdeel zijn geweest van het plan. Zo zijn onder meer alle daken van de stadswoningen groen ingericht, is op het dak van de parkeergarage een natuurinclusieve binnentuin gerealiseerd, wat fungeert als een permanente waterberging om piekbuien en droogte op te vangen. “En we hebben circulair beton toegepast bij de nieuwbouw”, voegt Terlouw toe. Dit dankzij de aankoop van een ‘revolutionaire machine’. “We doen mee aan het betonakkoord, maar willen nóg meer onze nek uitsteken”, verklaart de directeur die stelt dat de impact van CO2-arme betonoplossingen enorm is. Voor Terlouw is een integrale benadering van duurzaamheid vanzelfsprekend vanuit de visie dat Dura Vermeer ontwikkelt en bouwt voor de toekomst. “We beogen met al onze ontwikkeling het goede te doen.”

Meer dan alleen stenen

Ook het gedifferentieerde woningaanbod binnen RIJS draagt bij aan de toekomstbestendigheid van de wijk. Met 549 woningen, verdeeld over huur en koop, hoog- en laagbouw, ontstaat een dynamische en inclusieve wijk voor uiteenlopende doelgroepen. Alle vijf generaties die er zijn in wonend Nederland kunnen hier hun plek vinden, licht Witloks toe. Van ouderen die voor de oorlog zijn geboren tot jongeren die hun eerste stappen op de woningmarkt willen zetten. Van eenkamerappartementen tot vierlaagse stadswoningen. “Zo kun je doorstromen binnen je eigen wijk.”

Er wordt zelfs samengewerkt met zorgpartijen, zodat bewoners ook bij een toenemende zorgvraag in hun vertrouwde omgeving kunnen blijven. Vanuit de overtuiging dat een toekomstbestendige leefomgeving vraagt om een integrale aanpak, zijn binnen RIJS thema’s als gezondheid, sociale cohesie en mobiliteit met elkaar verbonden in één plan. Witloks legt uit dat dit zich vertaalt naar keuzes op alle schaalniveaus: van het woonprogramma tot de inrichting van de openbare ruimte. Hoe stimuleer je ontmoeting? Welke voorzieningen dragen bij aan een gezonde wijk? En hoe creëer je een veilige leefomgeving? Essentiele vragen volgens de ontwikkelaar en directeur:

Juist omdat wij alles in huis hebben als ontwikkelende bouwer, kunnen én moeten we die opgaven met elkaar verbinden.

Ondanks dat de bouw nog moet beginnen, zien Terlouw en Witloks RIJS als een ‘groot succes’. “Na ruim 25 jaar leegstand wordt deze rotte kies eindelijk getransformeerd op de best mogelijk manier. Dat smaakt naar meer!”

Wil je meer weten over betaalbaar wonen op hoogte? Op dinsdag 9 juni om 15:30 vertellen Nicolle en Jan Willem Markhorst je nog meer over dit onderwerp, op de PROVADA. Je vindt onze stand in Hal 12, stand 43. Tot dan!