Sterke gebieden zijn niet gebaat bij een ‘scheiding der machten’

De nieuwe woon-werkbalans in gebiedsontwikkelingen

Door wonen en werken op een inspirerende manier met elkaar te verbinden in nieuwe mixed-use concepten, ontstaan er nieuwe, duurzame superplekken die aan alle kanten energie, groeikansen en goede business cases opleveren. Kijk naar powerhouses als De Volksbank en Wonderwoods, of top-districten zoals zoals Canary Wharf in Londen. Gebieden en gebouwen, die behalve eigen gebruikers en bewoners ook nog eens bezoekers en toeristen weten aan te trekken, zodat het er zelfs in het weekend niet stil maar juist levendig en tof is. Canary Wharf noemen we vaak een business-district, maar het is veel meer dan dat: je kunt er ook wonen, werken, uitgaan, sporten en vertoeven – actief community management is er tot Kunst en Wet verheven. Wat is eigenlijk het geheim van dat soort succesvolle multi-tenant-mixed-use concepten? Wat is de ultieme mix? Welke bestuurlijke en ruimtelijke vragen moet je beantwoorden om ze te ontwikkelen, duurzaam en lenig in de tijd, wat zijn de succesfactoren en hoe kom je met elkaar tot nieuwe gebiedsconcepten die alles hebben?

Samen één ecosysteem

Wonen en werken zoeken elkaar na jaren van fysieke scheiding gelukkig weer op, zien de tafelgenoten. De openbare en collectieve ruimtes – plinten, Spaces-achtige concepten, gyms en andere voorzieningen - dienen daarbij als gedeeld speelveld: de plek waar het allemaal samenkomt, kleur krijgt, gaat bruisen en leven. Op campussen en science parks wordt daarom naast onderwijs ook steeds meer ‘stad’ en ‘samenleving’ toegevoegd: bedrijvigheid, wonen, cultuur en natuur. Maar ook in woongebieden wordt een nieuwe verbinding met werken gevraagd, bijvoorbeeld door plinten te activeren, voorzieningen toe te voegen, gebieden tot leven te brengen, de lokale economie te versterken, de mobiliteitsvraag (woon-werkverkeer) te beperken met werkgelegenheid en groeikansen in eigen gebied.

De focus van Stijn: de campus, het kantoor en het science park van de toekomst realiseren en daarmee Het Goede Doen voor het vestigingsklimaat en de economie van Nederland. Relevant zijn. Het verschil maken. Duurzame campussen, kantoren, labs en science parks ontwikkelen die zó ontworpen en geprogrammeerd zijn, dat er hele succesvolle en gewilde ecosystemen kunnen gaan groeien en bloeien. De bezieling van Nicolle: Het Goede Doen voor de regio Zuidwest, haar eigen bakermat en thuisbasis, waar inderdaad véél te doen is, maatschappelijk en ruimtelijk gezien. De vraag naar woningen is er bijvoorbeeld bijzonder hoog, er is veel leegstand in de kantorenmarkt, maar ook economisch gezien kan de regio wel een zetje gebruiken. Niet makkelijk, maar op het familiebord bij haar thuis staat een zin die héél erg Nicolle is: "Zonder strijd geen overwinning." Daarom houdt ze van haar vak.

Hobbels in bestuur en de business case voor beleggers

Wonen een werken méér mengen, allebei evenveel gewicht en aandacht geven in een goede multi-use ontwikkeling en het openbaar gebied en de collectieve ruimtes héél goed programmeren, zodat er voor werknemers, bewoners én bezoekers een fijne aantrekkelijke plek ontstaat, met een goede buzz. Dat is, concluderen de tafelgenoten aan het einde van het debat, inderdaad wel de essentie van de vraag. Maar daarmee is de strijd nog niet geleverd.

Om te beginnen, vindt Stijn, moet het vestigingsklimaat en de aandacht voor hele goede gebieden en gebouwen terug op de politiek-bestuurlijke agenda. De aandacht gaat teveel naar wonen, ziet hij. Zelfs in de stikstof- en netcongestie-aanpak staan ‘het bedrijfsgebouw’ onderaan. Dat beleggers het moeilijk vinden om mee te investeren in de ambitie – en niet alleen in het succesvolle eindproduct – maakt de business case niet makkelijker.

Ook Nicolle ziet bezwaren in het ‘scheiden der machten’ (wonen, werken, maatschappelijk vastgoed) op bestuurlijk niveau. Een zorgwoning wordt bijvoorbeeld niet gezien als woning maar als maatschappelijk vastgoed – en dan gelden er weer héél andere regels. Ingewikkeld. Nog even afgezien van het feit, dat de 30-40 regel vaak krampachtig wordt vastgehouden, terwijl Het Goede Doen voor veel gebieden in Zuidwest Nederland nu juist vraagt om meer gentrification op de ene plek, en meer ‘socialisering’ op de andere. Het Goede Doen voor al die locaties, vindt Nicolle, vraagt om maatwerk: heel goed kijken wat er precies nodig is.

Waar beginnen?

Lieuwe wil weten: is en woongebied eigenlijk wel gebaat bij dichte kantoren en laboratoria, zoals op het Bio Science Park in Leiden? Zouden die gebouwen dan ook niet veel opener moeten zijn, meer moeten delen met bewoners, in de plinten, in programmering en inrichting van het landschap? Interessant, vindt Stijn: ‘Dat zou wel het ultieme doel moeten zijn. Ik denk dat je dan gebieden creëert die veel leniger zijn.’ Meer met elkaar samenwerken, op dat punt, zou perfect zijn, zien zowel Stijn als Nicolle. Fantastische gebieden en gebouwen - de echte parteltjes - beginnen niet bij wonen of werken, vinden de tafelgenoten, maar in een zeer gebalanceerde combinatie ervan. Dát is de droom. Dat Dura Vermeer als familiebedrijf juist met het oog op de lange termijn en het overtuigen van investeerders een goede partij is voor dit soort langetermijnontwikkelingen, waar veel vertrouwen van alle stakeholders nodig is in juist het waarmaken van die droom, ook bij de beleggers, dat zou wel eens héél erg waar kunnen zijn. Maken we hier nu de geboorte mee van een nieuwe propositie, vraag ik me af? Wie weet. Het zaadje is geplant.

Bezoek de presentatie op woensdag 18 juni bij de stand van Dura Vermeer (hal 12, stand 43) • 14:30 uur: Nicolle Terlouw, Stijn van de Sande en Joek Kruidenrink - Leiden Bio Science Park; van sciencepark naar innovatie district.

vragen? onze specialisten helpen je graag!

lees meer