De Amsterdamse kantorenmarkt: van meters maken naar keuzes maken
De Nederlandse kantorenmarkt is de laatste maanden steeds meer een hot topic geworden. Beleggers raken opnieuw geïnteresseerd, gebruikers zijn actiever op zoek naar betere huisvesting dan in ’24 en ’25 en veel ontwikkelaars zien weer kansen. Ook gemeenten buigen zich nadrukkelijk over de juiste weg voorwaarts. Maar hoe verhouden al deze partijen zich tot elkaar? In dit opiniestuk zoom ik in op Amsterdam, dat op 12 januari haar nieuwe Kantorenstrategie voor de Metropoolregio Amsterdam (MRA) presenteerde. Wat mij betreft markeert deze strategie een duidelijke koerswijziging: niet langer groei om de groei, maar kwaliteit, locatie en timing centraal.
Een markt in beweging en in tweedeling
De Amsterdamse kantorenmarkt laat bewegingen zien die tot voor kort ondenkbaar waren. De leegstand loopt op, maar niet overal. Op toplocaties – goed bereikbaar per OV, gemengd en met stedelijke levendigheid – blijft de markt relatief krap. Tegelijkertijd zien we op monofunctionele en minder goed ontsloten locaties een structurele en oplopende leegstand.
Voor ontwikkelaars is dit een harde realiteit: een kantoor(her)ontwikkeling vult zich niet meer vanzelf. De dominante dienstensector wordt geconfronteerd met ingrijpende veranderingen in werkprocessen, mede door de opkomst van (geavanceerde) AI-oplossingen. Veel organisaties hebben hun huisvestingsvraagstukken tijdelijk on hold gezet vanwege onzekerheid over hun toekomstige headcount. Groeien of krimpen? Die strategische keuze werkt direct door in de vastgoedvraag.
Disruptie, maar ook tegenkracht
Daarbovenop komen geopolitieke onzekerheden. De economische pivot van de VS richting Azië en het toenemende anti-EU-gedachtegoed zorgen voor extra terughoudendheid bij internationale bedrijven en investeerders. Tegelijkertijd zie ik ook duidelijke tegenkrachten. Europa kiest nadrukkelijker voor verdere integratie van de interne markt en het versterken van supranationale samenwerking. Dit biedt op termijn juist kansen voor economische groei, R&D en industrie binnen Europa – en daarmee ook voor stedelijke kantoorlocaties.
Amsterdam kiest: minder, maar beter
De kern van de nieuwe Kantorenstrategie is helder: Amsterdam laat de jaarlijkse groeidoelstelling van 125.000 m² kantoorruimte los en erkent dat de markt zich de komende jaren vooral als vervangingsmarkt zal gedragen.
Amsterdam kiest ervoor om niet zomaar nieuwe meters toe te voegen, maar selectief om te gaan met wat er al is. De focus verschuift nadrukkelijk naar kwalitatief hoogwaardige locaties, terwijl de kraan verder wordt dichtgedraaid op plekken met beperkte bereikbaarheid, lage omgevingskwaliteit en weinig functiemenging. Vanuit marktperspectief is dit een logische en noodzakelijke keuze.
Lange termijn: stabiliteit nu, groei later
Hoewel de korte en middellange termijn worden gekenmerkt door voorzichtigheid en uitstel, laten de lange termijn ramingen zien dat de vraag naar kantoorruimte richting 2040 weer kan aantrekken. De huidige planvoorraad is daarvoor in kwantitatieve zin toereikend, mits deze op de juiste plekken en in de juiste kwaliteit wordt gerealiseerd.
Scenario uitbreidingsvraag kantoren Amsterdam t/m 2040
Dit onderstreept dat afremmen op korte termijn niet betekent dat Amsterdam haar economische toekomst op het spel zet. Integendeel: door nu scherp te sturen op kwaliteit en locatie blijft ruimte behouden voor duurzame groei op de lange termijn.
Tot slot
De Amsterdamse kantorenmarkt staat op een kantelpunt. De nieuwe kantorenstrategie van de hoofdstad sluit nauw aan bij wat veel ontwikkelaars en beleggers al langere tijd voelen: het tijdperk van ongerichte volumegroei is voorbij. De opgave ligt nu in het gezamenlijk maken van scherpe keuzes, zodat er ook in de toekomst ruimte blijft voor werk, innovatie en een vitale, gemengde, aantrekkelijke hoofdstad.
Grafieken tot stand gekomen vanuit de bron: Gemeente Amsterdam, Kantorenstrategie 2025