Camden Town: hoe een sterk tenderplan de basis legde voor 563 studentenwoningen
Het opvallende studentenhuisvestingsproject Camden Town in Hoofddorp laat zien hoe een doordacht plan de basis vormt voor een beheersbare en succesvolle realisatie. Tendermanager Rob Ursem vertelt samen met projectleider Ruud Koningen hoe vroege keuzes in de tender-, en bouwteamfase zorgen voor voorspelbaarheid, grip en een eindresultaat dat klopt. Voor de opdrachtgever én de toekomstige bewoners.
Het is even flink graven voor tendermanager Rob Ursem. Inmiddels is het ruim vier jaar geleden dat hij zich voor opdrachtgever DUWO boog over het plan om 563 studentenwoningen, verdeeld over vijf woonblokken, te realiseren als onderdeel van de grotere gebiedsontwikkeling Hyde Park in Hoofddorp. Een opgave die Dura Vermeer op het lijf is geschreven: “We vinden het belangrijk om bij te dragen aan betaalbare huisvesting voor studenten en jongeren. De laatste tien jaar hebben we zo’n 2.500 studentenwoningen gerealiseerd. Dat is een mooie track record”, vertelt de tendermanager trots.
Het is zijn overtuiging dat de tender is gewonnen op intrinsieke motivatie. “Een goed tenderproces start in mijn ogen altijd met een project heel graag willen realiseren”, legt hij uit. “Als de intrinsieke motivatie er is, kun je makkelijk tot overeenstemming komen met de uitgangspunten van de klant, bouwpartners enthousiasmeren en een ijzersterk bouwteam samenstellen.” Ook het prijskaartje vormde een belangrijk onderdeel van het binnenhalen van de tender, geeft hij toe: “Het was een uitdaging om dat waar te maken.” Maar het onderscheidende vermogen zit in wat Rob de ‘onzichtbare kwaliteit’ van het tenderproces noemt: de focus op gedeelde belangen. Niet alleen het gedeeld belang met de opdrachtgever, maar met alle stakeholders binnen het project. “Essentieel binnen een complex project als deze”, benadrukt hij. “Als alle neuzen dezelfde kant op staan, we de eindgebruiker en ons gezamenlijke doel voor ogen houden, krijg je het beste resultaat.”
De basis: een duidelijk plan. En dat lag er na een intensieve tenderfase, bevestigt Ruud Koningen voor wie Camden Town de vuurdoop vormde als projectleider. “Veel wat in de tender- en bouwteamfase is bedacht en geschetst, hebben we buiten doorgezet. Het vormde voor mij houvast bij het opzetten van de planning, organisatie en samenwerking in de realisatiefase.” Hij geeft toe dat hoe goed of intensief een voorbereidingsproces ook is, een plan nooit helemaal de dagelijkse kern kan raken. “Maar door vroeg in het proces de grote componenten uit te werken en de maakbaarheid te toetsen, elimineer je risico’s tijdens de bouw en creëer je stabiliteit tijdens de uitvoering.” Een grote meerwaarde voor de opdrachtgever benadrukt de projectleider: “Tijdens de uitvoering zijn er daardoor minder verrassingen en blijft het project beter beheersbaar.”
Puzzel
Bij Camden Town lag de focus vooral op het bouwtechnische deel en de logistiek. “We bouwden namelijk op een krappe bouwlocatie tussen andere bouwactiviteiten en de bestaande bebouwing binnen Hyde Park.” Een ogenschijnlijk klein vraagstuk als ‘hoe krijgen we 563 badkamers met alle sanitaire voorzieningen en volledig afgewerkt op de juiste plek’ werd daardoor al een uitdaging. “De logistieke druk op de bouwplaats werd verlicht doordat dit soort vraagstukken in de tenderfase al waren doordacht”, vertelt Ruud. “Voor de detailuitwerking en ‘de puntjes op de i’ dragen we in de uitvoering de verantwoordelijkheid. Maar dit kan alleen als de basis staat. Als er overeenstemming met de opdrachtgever en alle stakeholders is over hoe we op de meest gunstige en veilige manier kunnen bouwen.”
Dit zijn projecten waar wij blij van worden:
maatschappelijk relevant, bouwtechnisch uitdagend, een architectonisch hoogstandje
‘Samenwerking’ is het sleutelwoord in het succes van Camden Town
Veel wat in de tenderfase is bedacht en geschetst, is buiten doorgezet
Optimalisaties
In de bouwteamfase is onder meer een volledige gevel geoptimaliseerd van beton naar aluminium om de betaalbaarheid van het project te borgen zonder beeldkwaliteit te verliezen. Er is met de bouwpartners veel tijd gestoken in het uitvoeringstechnische plan en de bouwlogistiek. “Dat heeft geleid tot een aanpak met een dubbele bouwstroom, dubbele cyclus en de inzet van twee bouwkranen.” En er is vrij vroeg in de bouwteamfase gekozen voor prefab-badkamers. Een gouden greep volgens projectleider Ruud: “De woningen zijn met circa 17 tot 33 vierkante meter vrij compact. Als daar dan afzonderlijk een loodgieter, elektricien, kitter en tegelzetter hun werk moeten doen, wordt het al snel een lastige logistieke puzzel.” De keuze voor de prefab-badkamer zorgde volgens de projectleider voor rust en efficiëntie op de bouwplaats. “Het was niet een directe besparing op de bouwkosten, maar door deze noviteit hebben we wel de planning kunnen optimaliseren.”
Ook is de plattegrond er efficiënter door geworden, Rob: “We hebben van de prefab badkamers het centrale hart van de woningen gemaakt door de keukenblokken er direct tegenaan te plaatsen. Alle techniek konden we daardoor bundelen in één aangrenzende schacht.” Door het leidingverloop zo kort mogelijk te houden, scheelt dat niet alleen in de bouwkosten, het draagt ook bij aan de duurzaamheid van het project. “Hier komt onze kennis van studentenhuisvesting samen: slimme keuzes maken en continu optimaliseren.” Ruud vult aan: “En dat werpt weer zijn vruchten af in de uitvoering. Een centrale technische schacht door alle veertien verdiepingen geeft overzicht in het ontwerp én tijdens de bouw.”
Voor Ruud komen in een project veel aspecten samen, van bouwkwaliteit tot planning en kosten, maar het begint met de vraag: hoe gaan we dit veilig bouwen? “Toen ik in 2022 voor het eerst het ontwerp onder ogen kreeg, zag ik voldoende uitdagingen. Elk woonblok had zijn eigen uiterlijk en bouwmethodiek. Een prachtig ontwerp, maar de eerste vraag die opkwam was: hoe gaan we dit haalbaar en veilig maken met elkaar?” Een vraag die het team toetst door veiligheid vanaf dag één mee te nemen. Rob: “Al in de tenderfase wordt samen met partners nagedacht over een veilige bouwplaatsinrichting en werkwijze.” Door die denkkracht vroeg te bundelen, ontstaat niet alleen een doordacht plan op papier, maar ook de basis om het project in de uitvoering veilig én efficiënt te realiseren.
Samen
Ook voor projectleider Ruud is ‘samenwerking’ het sleutelwoord in het succes van Camden Town. Samenwerking tussen de tender- en bouwfase, binnen het projectteam en met de opdrachtgever, gemeente én partners. “De integraliteit die wij intern nastreven, streven we ook extern na. We hebben elkaar allemaal nodig om die mooie woonomgeving voor jonge mensen op te leveren. Uiteindelijk draait het erom dat alle partijen werken aan hetzelfde doel: een goed en mooi resultaat voor de eindgebruiker en de opdrachtgever. Dat draag ik als projectleider uit naar iedereen met wie ik werk. Het geeft gedragenheid op de bouwplaats.” Het is een vorm van samenwerking die volgens de projectleider vraagt om vertrouwen, transparantie en open communicatie. “Zaken die onderdeel zijn van ons DNA.”
Trots is wat overheerst bij de collega’s nu Camden Town in de aankomende periode officieel wordt ‘geopend’. “Het enthousiasme uit de tenderfase, was ook voelbaar op de bouwplaats”, herinnert Rob zich. “Dit zijn projecten waar wij als bouwer blij van worden: maatschappelijk relevant, bouwtechnisch uitdagend, een architectonisch hoogstandje; op de bouwplaats voelde ik telkens de trots van het uitvoeringsteam.” Ruud knikt: “Ik rijd er wekelijks langs en iedere keer ervaar je een gevoel van trots. Mijn eerste project als projectleider is er een om niet te vergeten.” Rob vult aan: “We hebben hier echt een bijzonder project gerealiseerd waar we trots op zijn. Een plek waar studenten hopelijk met veel plezier gaan wonen.”