Hoe dubbele bouwstromen bijdragen aan de duurzaamheidsopgave van corporaties

Versnellen in de vorm van dubbele bouwstromen is wat bedrijfsleider Henk Minnaard van Dura Vermeer betreft noodzakelijk met het oog op de enorme duurzaamheidsopgave. Minnaard vertelt hoe Dura Vermeer renovatiewerkzaamheden in de Rotterdamse wijk Tuindorp-Vreewijk versneld heeft uitgevoerd door bouwstromen parallel aan elkaar te laten lopen. “Ik zou niet weten waarom je dit als corporatie niet zou doen.” 

“Je ontkomt niet aan versnellen”, trapt bedrijfsleider Henk Minnaard het gesprek af. “Vanuit het Klimaatakkoord moeten we voor 2050 miljoenen woningen en gebouwen verduurzamen. Een groot deel hiervan zijn sociale huurwoningen die slecht geïsoleerd zijn. Woningen met een energielabel E, F of zelfs G, die vanaf 2030 niet meer verhuurd mogen worden.” Er is volgens de bedrijfsleider, logischerwijs, een grote vraag vanuit corporaties om hun woningvoorraad te verduurzamen, maar de tijd begint te dringen. “Hoe ik het zie, is dat we niet anders kunnen dan in hoog tempo een groot volume woningen te verduurzamen”, concludeert Minnaard.  

Tuindorp-Vreewijk 

Hoe? “Door de handen ineen te slaan in de wijken, de krachten met al onze partners in de keten te bundelen en bouwstromen parallel aan elkaar te laten lopen.” Precies zoals is gebeurd in de wijk Tuindorp-Vreewijk in Rotterdam-Zuid. Een karakteristiek tuindorp waarvan de laatste woningen tijdens de Tweede Wereldoorlog werden opgeleverd. Een wijk met diepe tuinen, schuine daken en karakteristieke details op de gevels. Maar ook een wijk die begin deze eeuw nog werd bedreigd met sloop vanwege achterstallig onderhoud. “De woningen waren er zo slecht aan toe, dat het eigenlijk logischer werd gevonden om ze plat te gooien en opnieuw op te bouwen”, vertelt Minnaard zich. Mede dankzij de felle strijd van de buurt tegen de sloop, is de wijk in 2012 door Gemeente Rotterdam aangemerkt als beschermd stadsgezicht en zo ontstond het plan om te renoveren.  

Subsidie 

“Als ketenpartner van woningcorporatie Havensteder heeft Dura Vermeer de afgelopen tien jaar in verschillende deelprojecten circa 1300 woningen gerenoveerd”, vertelt Minnaard. “De woningen zijn niet alleen in ere hersteld naar hun oorspronkelijke karakter, maar hebben door een hele set aan duurzaamheidsmaatregelen ook energetisch een flinke stap gemaakt van energielabel E/F naar B en vaak zelfs A.” En dat allemaal op een verhoogd tempo.  

Dubbele bouwstromen 

Het antwoord op de beperkte tijd werd gevonden in dubbele bouwstromen. “De uitvoering van een project werkt als een soort trein”, vertelt de bedrijfsleider. “We maken een zeer gedetailleerde planning waarin je dag na dag weer in een nieuwe woning dezelfde werkzaamheden uitvoert. Op dag 1 starten we bij woning 1, op dag 2 voeren we die werkzaamheden uit bij woning 2 en zo ‘rijdt’ ons treintje door de hele buurt. Na 25 dagen wordt dan de eerste woning opgeleverd en de dagen daarna steeds de opvolgende woning. Bij dubbele bouwstromen ‘rijden’ er twee treinen parallel aan elkaar en ben je dus ook twee keer zo snel klaar.”  

Uitdagingen 

De snelheid is het grote voordeel, maar de toepassing van dubbele bouwstromen komt niet zonder uitdagingen vertelt Minnaard: “Je werkt twee keer zo snel, maar je hebt ook twee keer zo veel mensen nodig. Aan dat capaciteitsvraagstuk moet iedereen in de keten kunnen voldoen. Van opdrachtgevers tot wij als bouwer en onze partners.” Ook vraagt het werken met dubbele bouwstromen volgens de bedrijfsleider om een hogere betrokkenheid van de opdrachtgever: “Simpelweg omdat het een groter gebied beslaat, met meer vragen, meer maatwerk, meer bewoners, meer communicatievraagstukken en meer afspraken.” Maar ook onderaannemers moeten logischerwijs de handen en materialen kunnen bieden om te voldoen aan de grotere vraag. “En we hebben twee zelfstandig opererende dedicated teams nodig voor in essentie twee volledige projecten die tegelijkertijd worden uitgevoerd. Dit is in Tuindorp-Vreewijk gelukt.”

Ketensamenwerking 

Om zowel de snelheid als de kwaliteit te kunnen waarborgen is naast capaciteit een goede ketensamenwerking volgens Minnaard noodzakelijk. “Dubbele bouwstromen behoeven dat de neuzen van al onze partners in de keten dezelfde richting op wijzen. We moeten eenduidig, uniform en voorspelbaar te werk gaan. Dit lukt alleen door alle partners vanaf het begin bij het proces te betrekken. We betrekken in de onderzoeksfase van een project specialisten uit de markt en vanaf de definitiefase is iedereen verantwoordelijk voor zijn eigen specialistische deelgebied. Vanuit ieders expertise en kennis onderzoeken we samen hoe een project zo slim, kwalitatief, betaalbaar én snel mogelijk kan worden uitgevoerd. Dat je met de kennis uit de markt samen met je opdrachtgever de hele keten beschouwt, is essentieel om dubbele bouwstromen mogelijk te maken.” 

Sleutel tot succes 

In Tuindorp-Vreewijk bleek de sterke ketensamenwerking de sleutel tot succes. De vele onvoorziene omstandigheden in de oude woningen zorgden voor flink wat uitdagingen, maar dankzij het gevoel van eigenaarschap bij alle partners, de gedeelde filosofie over de renovatie en de goede voorbereiding’ is het treintje van de bouwstromen niet stil komen te staan in de wijk. “We hebben de werkzaamheden samen voor de deadline van de subsidie weten af te ronden”, vertelt Minnaard tevreden. “De sterke samenwerking die we aan de voorkant hebben gecreëerd, uitte zich in de realisatie. Er zijn tegenslagen geweest, maar we stonden samen voor de opgave om de gevolgen te beperken.” Nog een voordeel van een succesvolle ketensamenwerking in combinatie met dubbele bouwstromen is volgens de bedrijfsleider het grote leereffect: “Als je twee keer zoveel werk doet, leer je ook twee keer zoveel en het mooie is: wat je tegenkomt bij project A kan je ook direct toepassen bij project B. Het draagt bij aan de voorspelbaarheid.” 

Lessen 

De bedrijfsleider blikt terug op een intensieve, maar succesvolle renovatie. De lessen die hij meeneemt? “Dat het belangrijk is dat het contact tussen de opdrachtgever en opdrachtnemer via één lijn verloopt. Deze ‘stuurgroep’ bewaakt projectkaders en -doelen. Om misverstanden te voorkomen is het belangrijk de communicatie over beide bouwstromen uniform te houden.” Henk legt uit dat de zelfstandige teams op de projecten vervolgens verantwoordelijk zijn voor de dagelijkse afstemming binnen de gestelde kaders. 

Om de uniformiteit te bewaken is het volgens Minnaard ook essentieel om te werken met dedicated teams die worden aangestuurd door een coördinator die vervolgens weer communiceert naar de bedrijfsleider. “Mijn rol als bedrijfsleider is vooral het bewaken van de hoog-over projectdoelen. De inhoudelijke vraagstukken worden op de werkvloer binnen de teams behandeld. Er zijn korte lijnen op de werkvloer nodig om snel besluiten te kunnen nemen vanwege het hoge bouwtempo.”   

Ook het rekening houden met de variatie in woningen is één van de punten die Minnaard meeneemt naar huidige en toekomstige projecten: “Elke variatie kan een verstoring opleveren in de bouwstroom. Uitgebreid onderzoek aan de voorkant is essentieel voor de planning.” En tot slot de les dat een dubbele bouwstroom, niet gelijk staat aan twee identieke planningen. “In Tuindorp-Vreewijk hadden we steeds te maken met andersoortige huizen met hun eigen detaillering. We hebben de planning daarom ook best vaak opnieuw moet herijken.” 

Waarom niet? 

Voor Minnaard is het zo klaar als een klontje: versnellen is noodzakelijk om de verduurzamingsopgave op tijd klaar te hebben en om aan de afspraken van het Klimaatakkoord te voldoen. “Ik zou ook niet weten waarom je het niet zou doen. Dubbele bouwstromen kosten niet meer geld, het werkt efficiënt en het maakt de enorme duurzaamheidsopgave behapbaar. Ik hoop dat het een afweging is die steeds meer woningcorporaties gaan maken.”