Conceptontwikkelaars Kimberlin en Anne: ‘Het doel is dat je een plek identiteit geeft’

Conceptontwikkelaars zijn als het ware de regisseurs van een wijk. Anne Bell en Kimberlin van Rhee vervullen die rol bij Dura Vermeer. Ze kijken niet alleen naar de woning, maar ook naar de plek en de mensen die er straks wonen. “Een concept dat als een soort ufo uit de lucht komt vallen, zal nooit goed aansluiten.” Een goede woning alleen maakt nog geen goede woonomgeving. Want wat gebeurt er zodra je de voordeur uitstapt? Wie kom je tegen? Welke voorzieningen zijn er? En nodigt de openbare ruimte uit om andere mensen te ontmoeten?

Het zijn vragen waar Anne Bell en Kimberlin van Rhee dagelijks mee bezig zijn. Beiden zijn conceptontwikkelaar bij Dura Vermeer Bouw en Vastgoed: Bell in de regio Rotterdam en Van Rhee in Amsterdam. Hun taak: alle onderdelen van een ontwikkeling samenbrengen in één herkenbaar verhaal. Van de doelgroep en woningtypen tot de openbare ruimte en voorzieningen.

“Als al die verschillende planlagen bij elkaar komen, ontstaat een sterk gebiedsconcept waarmee mensen zich gaan identificeren”, zegt Bell. “Het doel van conceptontwikkeling is dat je een plek identiteit geeft.”

Niet meteen een oplossing bedenken

Dat begint met goed kijken. Bell en Van Rhee bezoeken daarom zelf de gebieden waarvoor ze een concept ontwikkelen. Ze onderzoeken de geschiedenis, het landschap en het bestaande stedelijke weefsel, maar kijken ook naar de mensen die er al wonen en wat er in de omgeving ontbreekt. Soms is er volop historie om op voort te bouwen, soms ligt er alleen opgespoten zand. “Je moet gaan rondlopen om de plek te voelen”, zegt Bell. “Een gebiedsconcept dat volledig als een soort ufo uit de lucht komt vallen, zal nooit aansluiten.”

De grootste valkuil? Te snel gaan ontwerpen. “Als ontwerper ben je bijna automatisch oplossingsgericht”, zegt Bell. “De kunst is om een plek eerst goed te leren kennen en alleen maar te constateren wat je ziet en meemaakt.”

Dat kan tot heel verschillende uitkomsten leiden. Bij Avondrood, een recent gewonnen tender in het Amsterdamse Amstelkwartier, dook het team van Van Rhee diep in het verleden van het voormalige industriegebied. Het historische stedelijke weefsel werd een belangrijk onderdeel van het nieuwe concept. Daarentegen zijn er ook Amsterdamse deelgebieden waar nog helemaal geen historie of karakter is, maar letterlijk alleen opgespoten zand en veel water. “Daar bedenken we dan weer een heel nieuw soort architectuur en woonmilieu”, zegt Van Rhee.

Wie gaat hier straks wonen?

Een net zo belangrijke vraag bij conceptontwikkeling is: wie gaat hier straks wonen en verblijven? Marktanalyses en doelgroeponderzoek helpen om dat te bepalen. Bij Werf in Oegstgeest, een ontwikkeling tussen de gebiedsontwikkeling Oegstgeest aan de Rijn en de campus van de Universiteit Leiden, was dat onderzoek volgens Bell enorm helpend. “Aan de hand van doelgroepmodellen konden we bepalen welke doelgroep we nodig hadden om een brug tussen die twee werelden te slaan.”

Daarna volgden heel concrete ontwerpvragen. Willen bewoners een grote privétuin met een schutting, of houden ze meer van een collectief park met een klein terras? “Je ruimtelijke concept spits je vervolgens toe op die doelgroep.” Dat betekent niet dat iedere ontwikkeling voor een specifieke doelgroep wordt ontworpen. De beoogde doelgroep kan bijvoorbeeld al in de buurt wonen, of de ontwikkeling kan dusdanig hoogstedelijk zijn dat alleen een inclusief milieu passend is. Het uitgangspunt blijft hetzelfde: begrijpen wie de toekomstige gebruikers zijn en wat zij nodig hebben.

Het maaiveld en de woningmix zijn belangrijke elementen waarop conceptontwikkelaars kunnen sturen. “Maak je heel veel woningen van 50 vierkante meter, dan krijg je een heel ander milieu dan met grondgebonden woningen van 120 of 150 vierkante meter”, zegt Bell. Van Rhee: “Het maaiveld is het minst anoniem en het meest gedeeld. Dat gaat niet vanzelf leven; daar moet je een passende aanzet voor doen.”

Ook maatschappelijke veranderingen beïnvloeden de keuzes die conceptontwikkelaars maken. Die keuzes sluiten aan bij Sociaal Positief, de ambitie van Dura Vermeer om bij te dragen aan gezondheid, sociale veiligheid en verbinding. Van Rhee ziet bijvoorbeeld steeds meer aandacht voor sociale veiligheid. Zijn er ‘ogen op straat’? En zijn er voorzieningen waardoor een plek niet alleen 's morgens maar ook ‘s avonds levendig blijft? Een levendige begane grond, een supermarkt of avondcafé, een open en lichte architectonische plint, maar ook een privacybuffer zoals bloembakken ter beschutting voor bewoners kunnen daaraan bijdragen.

Een gebiedsconcept blijft in beweging

Het voormalige fabrieksterrein van Hunter Douglas in Rotterdam laat zien hoe belangrijk het is om een plek eerst goed te leren kennen. Er komen zoveel verhalen en kenmerken samen dat niet meteen duidelijk is welke de basis vormen voor het gebiedsconcept. Ook de omvang van het terrein vraagt om een zorgvuldige aanpak. De ontwikkeling duurt jaren en heeft veel invloed op de omgeving.

“Daarom nemen we de tijd om te onderzoeken en te testen wat werkt, voordat we keuzes maken. Verschillende lokale ondernemers en initiatieven zijn al actief op het terrein. Zij brengen de plek tot leven en leggen verbinding met de omgeving,” zegt Bell. “We zien hen als de eerste gebruikers die samen met ons het gebied vormgeven. Hun ervaringen helpen om het concept verder te ontwikkelen. Daarbij blijven we openstaan voor experimenten en passen we het concept aan als nieuwe inzichten daar aanleiding toe geven.”

Bell ziet steeds meer aandacht voor inclusief ontwerpen. Ook bij woningplattegronden liggen kansen om beter aan te sluiten op uiteenlopende woonwensen. “Er wordt bij het ontwerpen vaak uitgegaan van westerse woonwensen, bijvoorbeeld met de open keuken als vanzelfsprekend ideaal. Meer inzicht in hoe mensen vanuit verschillende culturen wonen en hun ruimtes gebruiken, helpt om die blik te verbreden”, zegt ze. “De uitdaging is om conceptueel bouwen te combineren met ruimte voor verschillende behoeften. Flexibiliteit in de indeling geeft bewoners de mogelijkheid om hun woning zelf vorm te geven. Dat versterkt het gevoel van eigenaarschap.”

Een verhaal dat keuzes stuurt

Uiteindelijk moet een concept inspireren én houvast bieden als tijdens een ontwikkeling moeilijke keuzes moeten worden gemaakt, bijvoorbeeld door kosten of technische beperkingen. Maar de visie moet altijd overeind blijven. En wanneer weten de conceptontwikkelaars dan zeker dat het concept klopt? “Als alle onderdelen dezelfde kant op wijzen en niet meer kunnen functioneren zonder elkaar”, zegt Van Rhee. “Van het energiesysteem en de architectuur tot de woningplattegrond en de bijhorende doelgroepen. Dan heb je echt een ijzersterk concept.”

Maar of al die keuzes goed uitpakken, blijkt pas jaren later, als de eerste bewoners er wonen. Voor Van Rhee is een concept pas echt geslaagd als het de juiste doelgroepen en activiteiten weet aan te trekken en mensen enthousiast maakt om de plek daadwerkelijk zo te gebruiken. “Dan begint het toekomstbeeld dat je ooit voor ogen had ineens te leven.” En Bell? Die merkt het soms al eerder. “Een goed concept werkt aanstekelijk. Als je het vertelt, moet iedereen er zin in krijgen.”