Duurzame hub onmisbare schakel in mobiliteitstransitie
Het mobiliteitsvraagstuk binnen gebiedsontwikkelingen vraagt om integrale antwoorden. Op de tekentafel neemt de ruimte voor de auto steeds verder af, terwijl in de praktijk het gemiddelde autobezit nog steeds toeneemt. Ondertussen laat Rijkswaterstaat weten dat het nog nooit zo druk was op onze snelwegen als in 2024. Volgens Peter Klevering, directeur gebiedsontwikkeling bij de iD Gebiedsstudio van Dura Vermeer, moeten markt en overheid beter samenwerken om de uitdagingen het hoofd te bieden. ‘Ook dit is een vraagstuk dat schreeuwt om heruitvinding van de publiek-private samenwerking.’
Dat het parkeervraagstuk je ontwikkeling kan maken of breken is van alle tijden. Het is volgens Peter alleen niet meer van deze tijd om het ruimtebeslag af te wentelen op de openbare ruimte. “Het past gewoonweg niet”, is zijn korte verklaring. “Zowel de kijk op ruimtegebruik als op mobiliteit is behoorlijk aan het veranderen”, vervolgt hij zijn verhaal. “Door het woningtekort proberen we zoveel mogelijk woningen te realiseren op de schaarse beschikbare grond. Dit leidt tot intensievere compacte bebouwing en een hoger niveau van stedelijkheid, waardoor het ingewikkelder wordt om auto’s in te passen.”
De kijk op mobiliteit verandert ook vanuit een groeiend bewustzijn rondom duurzaamheid. “De uitputting van onze aarde is voor ons en onze partners een belangrijk motief om kritisch naar de mobiliteitsvraag te kijken.” Zo streven gemeenten vanuit duurzaamheidsambities steeds vaker naar autoluwe wijken. De paradox is dat de markt meer auto’s koopt dan ooit tevoren: “De mobiliteitstransitie is gestart, maar de markt laat zich het eindbeeld van die transitie niet opdringen.” Afschaalbare hubs zijn een onmisbare schakel om die transitie te kunnen laten plaatsvinden.
Integrale kijk
Volgens Peter is er daarom een integrale kijk op mobiliteit nodig aan het begin van een gebiedsontwikkeling. “De auto zou het uiterste redmiddel moeten zijn om te voorzien in het mobiliteitsvraagstuk.” De directeur ziet het als de verantwoordelijkheid van Dura Vermeer als ontwikkelende bouwer om gebieden zo te programmeren dat er zo min mogelijk aanleiding is om van een auto gebruik te maken. “Dat sluit aan bij onze visie Het Goede Doen. Daarin draait het om het versterken van de samenleving en het koesteren van de aarde. Als je mobiliteit en duurzaamheid écht serieus neemt, begin je met het organiseren van nabijheid, voor vijfgeneratiewijken waar mensen in evenwicht met elkaar wonen, werken en recreëren. Als we integrale woon- en werkgebieden maken, reduceren we de mobiliteitsvraag drastisch. En dat niet alleen: het draagt ook bij aan gezondere, aantrekkelijkere en groenere leefomgevingen.”
10 minuten
Peter verwijst naar de term ‘de 10-minutenstad’. Een omgeving waarbij alles wat je dagelijks nodig hebt – winkels, onderwijs, zorg, werk, recreatie – zich binnen tien minuten lopen of fietsen van je huis bevindt. “Die nabijheid is de eerste stap in het principe van de trias mobilica. Een holistische kijk op mobiliteit.” De tweede stap? De mobiliteitsvraag die overblijft zo duurzaam mogelijk invullen. "Denk aan aantrekkelijke fiets- en wandelverbinding, goed openbaar vervoer en verschillende vormen van deelmobiliteit." En dan rest als laatste stap om de mobiliteitsvraag die overblijft zodanig in te passen dat het zo min mogelijk negatieve impact heeft op het gebied. “We houden voorlopig altijd een parkeervraag over. En als je minder auto accepteert in de leefomgeving, maar je wilt ze wel ergens kwijt, dan moet je de auto’s dus netjes opbergen. Dat maakt dat een goed ingepaste parkeervoorziening een integraal onderdeel is van de totale gebiedsontwikkeling. De kunst is om de bekostiging ook daaruit te organiseren.”
Mobiliteitshub SmartDock
In de binnenstad van grote steden kom je, volgens Peter, prima weg met de verkoop van een woning zonder parkeerplaats. Maar in een forenzenstad met dure gezinswoningen slikt de markt dat volgens hem nu nog niet. “Misschien over twintig jaar wel, maar we maken producten die we de komende jaren de markt in moeten brengen.” Dura Vermeer investeert daarom in mobiliteitshubs die ze ook zelf exploiteert. En een ‘mobiliteitshub’ is meer dan een chique term voor een parkeergarage, benadrukt de directeur: “We spreken van een hub als er in één gebouw meerdere functies worden verenigd.” Zo is Dura Vermeers eerste mobiliteitshub, genaamd SmartDock, binnen het project Elements in Haarlem de aanlandingsplek in de wijk én de overgangsplek naar verschillende vormen van mobiliteit. Denk aan: deelauto’s, elektrische fietsen en openbaar vervoer. Het is ook een pakketpunt, een laadpunt en er zit een horecagelegenheid op de begane grond. En in de mobiliteitshub binnen de duurzame gebiedsontwikkeling WijCK in Pijnacker zit straks onder andere een sportschool. “De hub moet de plek zijn waar je thuiskomt in je wijk. Niet een levenloos betonnen gebouw.”
Mobiliteitshub SmartDock
Bij project Elements, Haarlem
Waardedenken
Dura Vermeer is tot op heden de enige ontwikkelaar die mobiliteitshubs in eigendom heeft. “Het was voor ons ook geen vooringenomen plan”, geeft Peter toe. “Toen we in 2012 startten met de ontwikkeling van Elements in Haarlem - waarbij we een voormalig kantoorgebouw transformeerden tot een groene en duurzame stadsbuurt – sprak nog niemand over mobiliteitshubs. Maar we kwamen snel tot het inzicht dat we parkeren aan de rand van het gebied moesten afvangen, om een aantrekkelijke groene openbare ruimte te kunnen creëren.” De directeur legt uit dat vanuit waardedenken over het gebied als geheel, het idee voor de hub ontstond. “Met een traditionele blik op het parkeren op straat, hadden we ruimte voor minder woningen en zouden we de kwaliteit van de omgeving omlaaghalen. Eigenlijk was het een simpele optelsom.”
Prijskaartje
Waarom Dura Vermeer de hub zelf exploiteert? “Omdat een ander het niet doet. Anno 2012 bestonden er nog geen wijkgarages in deze vorm. De kennis en ervaring ontbrak in de markt, dus we hebben besloten het zelf te doen.” Met succes. De tweede mobiliteitshub wordt deze zomer geopend middenin Pijnacker. Over het prijskaartje vindt de directeur het belangrijk om transparant te zijn. “De kostprijs is hoger dan de waarde die een belegger er nu aan zou toekennen. Maar in zowel Haarlem als Pijnacker halen we het verschil uit de grondwaarde van de woningen. En die hoge grondwaarde kan er alleen maar zijn door die mobiliteitshub. De hub geeft het gebied de dichtheid, kwaliteit en daarmee geloofwaardigheid waarmee we een financieel gezonde gebiedsontwikkeling kunnen realiseren.” Het is dus volgens de directeur niet onlogisch om de onrendabele top op het parkeergebouw ook te financieren uit de grondwaarde onder de woningen.
Voorwaarde voor de duurzame mobiliteitshubs is wat Peter betreft dat ze remontabel zijn. “In tegenstelling tot parkeren in de openbare ruimte, hoeft een mobiliteitshub geen permanente footprint te vormen op de wijk. Door de constructie remontabel te maken, kan je hem aanpassen aan een veranderende mobiliteitsvraag.” Ook dat past binnen Het Goede Doen: “In de toekomst hoeven we daardoor geen nieuwe grondstoffen te gebruiken en kan het materiaal eenvoudig hergebruikt worden.”
Dé oplossing?
Dat een mobiliteitshub niet dé oplossing is voor het steeds complexer wordende mobiliteitsvraagstuk, weet Peter. “Voordat de markt echt kan veranderen, moeten de randvoorwaarden veranderen. Het openbaar vervoer moet goedkoper worden, de wandel- en fietsnetwerken aantrekkelijker en deelmobiliteit moet meer gestimuleerd worden. Om het gehele speelveld te veranderen, hebben markt en overheid elkaar heel hard nodig. Binnen onze invloedsfeer doen wij dan ook ons uiterste best de verantwoordelijkheid die wij voelen, optimaal in te vullen.”
De directeur roept andere ontwikkelaars op hetzelfde te doen en ook vooral kennis te delen. “Omarm het idee van de mobiliteitshub. Van een andere kijk op mobiliteit. Dura Vermeer kan dit niet alleen.” Kennis over mobiliteitshubs is volgens Peter nog schaars en veel partijen lijken volgens hem terughoudend te zijn in het delen van wat ze wél weten. “Laten we samen accepteren dat dit relatief nieuw is voor ons allemaal, op tafel leggen wat we wel én nog niet weten, en zo samen een transitie op gang brengen.”