‘Ruimteoptimalisatie is een kans om meervoudig impact te maken’
Conceptontwikkelaar Mirre Kokkeler van Dura Vermeer Bouw Hengelo ziet elke (ontwikkel)opgave als een ruimtelijke puzzel waarin verschillende maatschappelijke vraagstukken – duurzaamheid, sociale cohesie, de economische levensvatbaarheid van een buurt – samenvallen tot een oplossing die meer biedt dan de som der delen. “Ruimteoptimalisatie draait om meer dan alleen een gebied zo efficiënt mogelijk indelen. Het is een kans om echt impact te maken.”
Ruimtelijk puzzelen. Het zat er bij Mirre Kokkeler al vroeg in. “Als kind droomde ik van een eigen dierenartspraktijk. Waar andere kinderen waarschijnlijk vooral zouden fantaseren over het helpen van dieren, tekende ik ook de plattegronden uit waarin ik looproutes en het organiseren van functies uitdacht.” De dierenartspraktijk is er uiteindelijk niet gekomen, maar de titel professioneel puzzelaar misstaat Mirre als conceptontwikkelaar niet. Binnen de vastgoed- en gebiedsontwikkelingen is zij dagelijks bezig met ruimteoptimalisatie op verschillende schaalniveaus. “Van stedenbouwkundig niveau tot op woningniveau, waarbij we onderzoeken hoe de indeling optimaal bijdraagt aan de behoeften van de doelgroep die er gaat wonen.”
Een puzzel die door de jaren heen complexer is geworden. “De ruimte wordt steeds schaarser, waardoor we compacter moeten gaan wonen. Tegelijkertijd is er meer ruimte nodig voor klimaatadaptatie en het verhogen van biodiversiteit.” Ruimteoptimalisatie gaat dus niet meer alleen over het zo efficiënt mogelijk indelen van een gebied, maar ook over de balans tussen mens en natuur. “De aandacht voor deze waarden wordt steeds groter.” Een positieve ontwikkeling wat Mirre betreft: “Ruimteoptimalisatie is een kans om sociale, ecologische en economische uitdagingen samen te brengen tot oplossingen die echt impact maken.”
Sociale cohesie
De wijk Nobelhorst in Almere, een ontwikkeling samen met Ymere, is hier volgens Mirre een goed voorbeeld van. De sociale structuur in deze wijk is onder andere versterkt door het inpassen van zogenoemde buurtkavels. “Kavels die mensen met hun buurtschap zelf mogen inrichten. Zij kunnen op dit stukje grond invulling geven aan wat zij belangrijk vinden. Bijvoorbeeld door picknicktafels te plaatsen, een tiny forest aan te planten of een gezamenlijke berging voor gedeeld gereedschap.”
Wat dit bijdraagt ten opzichte van een rijtje extra woningen? "Door deze ruimtelijke keuze ontstaat vanaf dag één sociale cohesie, wat bijdraagt aan een gezonde en gelukkige leefomgeving. Het stimuleert bewoners om verantwoordelijkheid te nemen voor hun buurt, waardoor niet alleen de leefbaarheid, maar ook de toekomstbestendigheid van de wijk wordt versterkt. Hier woon je niet anoniem in een nieuwbouwhuis, maar voel je je direct betrokken en verbonden met je omgeving."
5-generatie-aanpak
Ook het programmeren van verschillende woningtypes is bepalend voor een sterk sociaal ecosysteem. “Wij noemen dit de 5-generatie-aanpak, inmiddels een integraal onderdeel in al onze ruimtelijke ontwikkelingen.” De conceptontwikkelaar vat samen dat de aanpak draait om het creëren van een goed doordachte mix van woningtypes, voorzieningen en bewonersgroepen. “Een goed functionerende wijk biedt voor alle generaties een fijne leefbare plek. Van kinderen en starters tot gezinnen, empty nesters en senioren. Met als doel meer levendigheid en toekomstbestendigheid in de wijk.”
Mirre legt uit dat als je buurten eenzijdig programmeert met woningen voor veelal dezelfde levensfase, dit ten koste gaat van de leefbaarheid. “Als er alleen forenzende starters wonen, loopt de wijk overdag leeg en blijft er een spookstad achter. Als je alleen wonen voor senioren programmeert, is de samenredzaamheid van een buurtje relatief laag. Maar als je woningtypes en doelgroepen mixt, kunnen bewoners zorg voor elkaar en de omgeving dragen. Het straatbeeld wordt levendiger, en voor de ondernemers heeft het economische meerwaarde om zich in het gebied te vestigen. Het mes snijdt aan alle kanten.”
Maar, het is wederom wel een flinke puzzel: “Het is echt een kunst om de doelgroepen goed met elkaar te mixen en verbinden. Hoe kunnen we looproutes en verblijfsplekken zo inrichten dat het informele ontmoetingen stimuleert? Welke woningtypes en voorzieningen zijn er nodig om verschillende doelgroepen aan te trekken? En hoe zorgen we bijvoorbeeld dat mantelzorg- en seniorenwoningen uitkijken op een levendige omgeving om een gevoel van eenzaamheid tegen te gaan? Allemaal thema’s die we nu standaard in elke opgave beetpakken. Ook als we woningen toevoegen aan bestaand stedelijk weefsel.”
Natuur
Het puzzelstukje van de natuur is voor Mirre als vanzelfsprekend in alles verweven: “We onderzoeken altijd wat er al aan flora en fauna aanwezig is in een gebied en hoe we dit met onze ingrepen kunnen versterken.” Van het planten van inheemse plant- en boomsoorten en het zaaien van bloemenmengsels op tijdelijk braakliggende terreinen, tot het toepassen van nestkasten in gevels en groene daken. “En we kijken hoe we zo circulair en duurzaam mogelijk kunnen bouwen. Bijvoorbeeld door de inzet van onze houtbouwconcepten of de toepassing van andere biobased materialen.” En ja, ook dat is een puzzel: “Het is per ontwikkeling zoeken wat wel en niet past. Ook binnen het financiële kader. Maar ruimte bieden aan de natuur kan altijd.”
Het Goede Doen
Dat Mirre’s visie op ruimteoptimalisatie naadloos aansluit op Het Goede Doen, het kompas van Dura Vermeer Divisie Bouw en Vastgoed, is geen toeval. Ze was vijf jaar geleden één van de grondleggers van de visie die nu dient als collectieve koersbepaler. “Vanuit vastgoedontwikkeling zagen we in de markt steeds meer vragen over thema’s als biodiversiteit, klimaatadaptatie, sociale structuren en ruimteoptimalisatie. Het was de katalysator voor mij en mijn collega’s om onze visie op papier te zetten.”
De uitkomst in grote lijnen: dat de balans tussen mens en natuur voorop moet staan in ontwikkelingen, en dat techniek en ruimte de tools zijn om dit te bewerkstelligen. “Die gedachte is gaan vliegen en is inmiddels geadopteerd door de hele organisatie. Mijn collega’s in het voortraject kunnen niet meer naar gebieden kijken zonder de focus op deze balans. Dat vind ik heel mooi.”
Vanzelfsprekend?
Op de vraag waar haar ‘drive’ vandaan komt om Het Goede te Doen, reageert Mirre nuchter. “Ik vind het eerlijk gezegd gewoon normaal. Ik merk ook vaak dat de markt verrast is over onze visie en aanpak. Maar we zijn als bedrijf een onderdeel van de maatschappij. We willen iets goeds en bestendigs nalaten. We willen dat mensen fijn kunnen wonen op een gezonde aarde. Dat is toch eigenlijk vanzelfsprekend?”
Mirre wil beleidsmakers, opdrachtgevers en stakeholders dan ook uitdagen om met een nieuwe bril naar ruimteoptimalisatie te kijken. “Het levert meer op om mens en natuur voorop te stellen in opgaven. Je voegt alleen maar waarde aan een gebied toe.” En dat terwijl het niet een economisch minder renderende aanpak is. “Ook niet per definitie meer”, geeft Mirre toe, “maar het levert wel lange termijn waarde op voor een fijne gezonde woonomgeving. Denk bijvoorbeeld aan lagere zorgkosten, dalende criminaliteitscijfers en minder wateroverlast. We zijn nu bezig om deze meerwaarde op de lange termijn meetbaar en kwantificeerbaar te maken.” Wat de conceptontwikkelaar betreft worden financiële kaders en stedenbouw nog te vaak vooropgesteld. “Er mag wat mij betreft meer aandacht zijn voor mens en natuur.”
En niet onbelangrijk: volgens de conceptontwikkelaar is het ook een leukere manier om met opgaven bezig te zijn: “Het brengt zoveel positiviteit en werkplezier met zich mee. Ik vind het zelf heel gaaf om te zien in buurten dat en hoe onze aanpak werkt. We willen toch allemaal een positieve bijdrage leveren?”