Ruimte zat in de nieuwe stad!

Om de gigantische woningbouwopgave te realiseren, wordt al snel naar het groene buitengebied gekeken. Helaas, vinden architect Mathieu Kastelijn van KAW en ontwikkelaar Pleun Bertrams van Dura Vermeer Bouw Zuid. En onnodig. Want er is ruimte zat in de stad! Daar kan bovendien slimmer gebouwd worden dan in het buitengebied, wat gezien de urgentie op de woningmarkt ook broodnodig is.

Afgelopen zomer schreef demissionair minister Kajsa Ollongren van Binnenlandse Zaken in een brief aan de Tweede Kamer dat Nederland tot 2030 zo’n 900.000 woningen moet bouwen om het woningtekort en daarmee de woningnood op te lossen. Ze liet dit onderzoeken door Bureau ABF Research. Het Planbureau voor de Leefomgeving schat het iets minder somber in en houdt het op 500.000 tot 750 000 huizen.

Hoe dan ook een gigantische bouwopgave, die grotendeels veroorzaakt wordt doordat er steeds meer huishoudens komen. Om een idee te geven: in 1921 woonden er gemiddeld zo’n vijf mensen in één woning, honderd jaar later zijn dat er nog maar twee. “Het aantal eenpersoonshuishoudens neemt de komende jaren flink toe”, weet Pleun, “en voor die groep is en wordt heel weinig gebouwd. Los van het aantal woningen, zou je daar in wát je bouwt ook op in moeten spelen.”

Inderdaad berekende het Centraal Bureau voor de Statistiek dat in 2030 3,5 miljoen mensen alleen wonen, ruim 400 000 meer dan nu. Maar ook voor andere doelgroepen moet gedifferentieerder gebouwd worden, vult Mathieu aan. “Wij spreken vaak met ouderen die hun gezinswoning graag willen verruilen voor een goed appartement, maar die zijn er vaak niet in hun eigen buurt. En daar willen ze graag blijven. Begrijpelijk, want daar is hun sociale netwerk.”

De blik gaat te snel naar het buitengebied

Terug naar de aantallen woningen die erbij moeten komen. Om die te realiseren, wordt vaak snel naar groene gebieden gekeken. Zo pleit het Economisch Instituut voor de Bouw bijvoorbeeld voor nieuwbouwprojecten in weilanden rond de steden met de grootste woningnood. Ontzettend jammer, menen Mathieu en Pleun, want bouwen in bestaande steden is een veel betere oplossing. Dat blijkt ook uit het onderzoek dat KAW in naoorlogse wijken deed naar de beschikbare ruimte en de kansen die juist daar bouwen met zich meebrengen.

In 2020 verscheen het KAW-rapport Ruimte Zat in de Stad, waarin staat dat er ruimte is voor 600 duizend tot 800 duizend woningen in deze naoorlogse wijken. Het aanvullende onderzoek Ruimte Zat voor de Nieuwe Stad zoomde in op kansen voor specifieke plekken als verouderde winkelcentra, transformatie van naoorlogse zorglocaties en tankstations in binnensteden.

“Opgeteld is er in de steden ruimte voor ruim tien keer de huidige stad Almere”, illustreert Mathieu. “Over de bouw van 88.000 woningen in die stad is bijna vijftig jaar gedaan. Los van de beschikbare ruimte, duurt het aanleggen van nieuwe stadswijken en steden vaak langer dan bouwen in de stad. In de bestaande stad liggen alle wegen, kabels en leidingen er al. Je moet natuurlijk wel goed in gesprek met alle belanghebbenden om tot een passende invulling te komen, maar daar hebben we inmiddels veel ervaring mee.”

Gezien de woningnood blijft bouwen aan de randen van de stad nodig, vult Pleun aan. “Ook wij hebben echt de intentie om binnenstedelijk te bouwen. En ook wij hebben veel ervaring in het overleggen met ‘de omgeving’. Onze projecten leggen we langs de meetlat van Het Goede Doen, dat draait om toekomstgericht en duurzaam bouwen. Als we vooral gaan bouwen in het buitengebied, leveren we ‘groen’ in. Hier in Brabant zou het toch zonde zijn om ons mooie coulisselandschap aan te tasten. We moeten ook denken aan de biodiversiteit én voorkomen dat steden aan elkaar groeien.”

Bovendien, benadrukken Mathieu en Pleun: er wórdt al naar het buitengebied gekeken, voor onder meer duurzame energieopwekking. Ook dat zal veel ruimte kosten. “Op termijn hebben we die groene gebieden buiten de stad ook nodig voor de lokale productie van natuurlijke bouwmaterialen”, denkt Mathieu. “En we willen er ook nog recreëren.” Oftewel: de ruimtedruk op de beschikbare meters ís al groot.

Bouwen in de stad is goed voor de stad

Het gezamenlijke pleidooi is duidelijk: bouw vooral in de stad! “Dat komt ook die steden en de mensen die er al wonen zélf ten goede”, zegt Pleun. “Sterker nog: als we in de stadswijken niets doen, ontstaan daar juist grotere problemen.”

Denk om te beginnen aan de gevolgen van klimaatverandering, waardoor in de veelal ‘stenen’ naoorlogse wijken hittestress en wateroverlast ontstaan tijdens steeds hetere zomers en steeds extremere buien. “Ook in het stedelijk gebied staat de biodiversiteit onder druk”, benadrukt Pleun. “Daarop is natuur-inclusieve, duurzame gebiedsontwikkeling het antwoord.”

Maar er is meer. Zo lopen sommige wijken leeg doordat zij verwaarloosd zijn. “Dat is natuurlijk slecht voor voorzieningen in zo’n wijk als zorg, winkels, scholen”, legt Mathieu uit. Dat kan gekeerd worden, door juist dit soort gebieden opnieuw te ontwikkelen en er ‘verdicht’ te bouwen. Dat betekent dus meer woningen bouwen dan er nu staan, die zijn ontworpen voor verschillende doelgroepen. “Mensen kunnen dan doorstromen naar een woning die past bij hun levensfase en toch in hun eigen sociale omgeving blijven. In de extra toegevoegde woningen kunnen andere doelgroepen terecht. Zo ontstaat meer mix in de wijk.”

Advies levert eyeopeners op

KAW schetst in Ruimte zat in de Stad vier ‘routes’ om de ruimte in de stad te benutten. Naast bestaande woningen splitsen of uitbouwen, is kleinschaligere bouw op lege plekken mogelijk. Een derde optie is slopen en nieuwbouwen; dan spreek je echt over herstructurering. Tot slot ziet het bureau kansen voor aanpassingen in de randen van de wijk.

“Als wij dit soort mogelijkheden voorleggen aan gemeenten en woningcorporaties zorgt dat meestal voor eyeopeners”, merkt Mathieu. “Er wordt nog vaak gedacht dat ontwikkelen in stadswijken duur, ingewikkeld en tijdrovend is Terwijl onze ervaring leert dat dit juist sneller gaat. Om een idee te geven: in Tilburg hebben wij in drie jaar tijd de Vogeltjesbuurt vernieuwd. Dat duurde – van eerste idee tot oplevering van 120 woningen – drie jaar. Dit lukt als je slim bouwt en de afstemming met de buurt goed aanpakt.”

In de stad heb je als bijkomend voordeel ook waardevolle koppelkansen zoals dat zo mooi heet. Zo kunnen ‘stenen’ en ‘sociaal’ bouwen hand in hand gaan en profiteren bestaande bewoners ook van investeringen in nieuwe woningen in hun omgeving, al is het maar omdat voorzieningen overeind blijven of zelfs een impuls krijgen.

Visualiseren helpt

In zijn contacten met gemeenten, corporaties en andere vastgoedeigenaren merkt Pleun dat het helpt om gebiedsmogelijkheden in de stad te visualiseren. De Dura Vermeer Design Studio, kan daar goed bij helpen. Dan wordt duidelijker hoe verdicht bouwen eruit kan zien en wat dat kan opleveren voor inwoners.

“Een mooi voorbeeld is Zuiderschans in ’s Hertogenbosch”, vertelt Pleun. “Hier realiseren we op dit moment op de locatie van een oud zorgcomplex 83 sociale huurappartementen en 44 groepswoningen voor mensen met dementie. Naast het gebouw komt er een ontmoetingsplein, waar mensen die hier wonen en mensen uit de wijk elkaar kunnen ontmoeten. Die krijgen zorgvoorzieningen om de hoek.”

Gebiedsontwikkeling is altijd maatwerk en vraagt specialistische kennis. Pleun: “Het mag duidelijk zijn dat zowel KAW als wij graag meedenken over gebiedsontwikkeling. Dura Vermeer Bouw Zuid kan hierin ook gebiedspartner zijn en de mogelijke risico’s die komen kijken bij binnenstedelijke gebiedsontwikkeling overnemen.”