Integraal ontwerpen van een multitenant life science gebouw

Pivot Park, een zeven hectare groot life sciencespark in Oss, is dé plek in Brabant voor farmaceutische innovatie. Startups en scale-ups nestelen zich hier om hun bedrijfsgroei te versnellen en te profiteren van de voordelen van een hechte community. De komende jaren wordt het park uitgebreid met drie nieuwe gebouwen, waarvan Dura Vermeer er zeker één voor haar rekening neemt: Grizzly.

Het nieuwe bedrijfsverzamelgebouw Grizzly bestaat straks uit kantoren en laboratoria. Dit biedt ruimte voor een breed scala aan huurders met ieder hun eigen wensen en behoeftes. Een pittige klus dus, die vraagt om specialistische know-how en intensieve samenwerking. Hoe organiseer je dit? En hoe kom je samen tot een succesvol integraal ontwerp? We vroegen het Bart Simmelink, projectmanager bij Dura Vermeer Bouw Zuid.

Hoe creëer je een succesvol bouwteam?

“De onderzoeksfaciliteiten in Grizzly moeten aan strenge veiligheidseisen voldoen. De samenwerking bestaat niet alleen uit de eigen mensen en installateurs, maar ook de opdrachtgever, architect, hoofdconstructeur en andere adviseurs zijn nauw betrokken. Daarnaast denken de toekomstige huurders actief mee over de inrichting van hun toekomstige werkomgeving. Om ervoor te zorgen dat die verschillende bouwteam-leden elkaar leren kennen en goed met elkaar kunnen samenwerken, zijn we gestart met een zachte kick-off. Aan de hand van ‘Management Drives’ hebben we ieders drijfveren en leiderschapskwaliteiten in beeld gebracht, zowel op persoonsniveau als teamniveau. Daarnaast geeft deze methode inzicht in het gedrag onder normale situaties én onder stress. Dat heeft hét verschil gemaakt. Het team klopte niet alleen qua competenties, maar er was ook een goede onderlinge klik.”

Grizzly is een multitenant gebouw. Welke uitdagingen brengt dat met zich mee?

“Het gebouw zal 11.000 m2 beslaan, verdeeld over acht bouwlagen en een kelder. De uitdaging zit hem in het ontwerp. Dat moet flexibel zijn: de inbouw moet eenvoudig zijn aan te passen. Dat is belangrijk, omdat veel start-ups in de life sciences snel groeien en het gebouw die groei moet kunnen faciliteren. Maar ook de grotere gerenommeerde farmaceutische bedrijven zijn constant in beweging. Het gebouw Grizzly moet makkelijk kunnen meebewegen met veranderende wensen van de gebruikers. Uit ervaring weten we dat je je heel bewust moet zijn van de impact van het inbouwpakket van de huurders, de fit-out. De integraliteit tussen het basiscasco en de fit-out kan aan alle kanten bijten, waardoor je later wijzigingen moet aanbrengen in het casco. Dat wil je voorkomen. Daarbij kennen life sciences gebouwen complexe installaties. Zo komen in het Grizzly gebouw niet alleen kantoorruimtes, maar ook biologische en chemisch labs. De uitdaging is dus zorgen dat het basis casco en de fit-out zowel bouwkundig als installatietechnisch zo op elkaar zijn afgestemd dat alles naadloos in elkaar past. Echt een integraal afgestemd ontwerp dus.”

Hoe hebben jullie dit opgelost in het ontwerp?

“Samen met de architect, de installatieadviseur en installateurs is een concept bedacht en uitgewerkt met maximale flexibiliteit. Iedere verdieping is opgedeeld in vakken. Huurders geven zelf aan hoeveel vakken ze willen huren. Voor de verdere indeling kiezen ze uit een aantal templates, die aangeven waar de binnenwanden komen. Dit hebben we allemaal uitgewerkt in een integraal (3D) BIM-model dat makkelijk is aan te passen. Het is een heel dynamisch proces dus!”

Waar moet je nog meer op letten bij het ontwikkelen van life sciences gebouwen?

“Doorgaans hebben eigenaren van life sciences panden of parken wat minder ervaring met nieuwbouw. Samenwerken met een wat grotere ontwikkelende bouwer kan dan spannend zijn. Ik herinner me nog goed dat Pivot Park bij de presentatie letterlijk vroeg: ‘nu komt het grote Dura Vermeer bij ons op de campus. Hebben wij nog wel wat te zeggen?’ Daar schrok ik van. Grotere aannemers worden soms toch echt nog als onpersoonlijke entiteiten gezien. Gelukkig konden we deze angst wegnemen en uitleggen dat Dura Vermeer Bouw Zuid onderdeel is van het familiebedrijf Dura Vermeer, maar dat we lokaal geworteld zijn. Een echt Brabants bedrijf dus. We werken samen met lokale partijen, maar kunnen leunen op de kennis van een groot, landelijk opererend bedrijf.”

Wat voor expertise vraagt dit project?

“We hebben als Dura Vermeer onder meer in de ontwikkeling van DuPont, Genmab en Nexus waardevolle lessen geleerd. Die praktische kennis maakt vaak het verschil. Voor life sciences opdrachtgevers en multi-tenant gebouwen als Grizzly is het essentieel om uiterst gestructureerd te werken. Een proces moet heel strak zijn ingeregeld. Je wil koste wat kost voorkomen dat huurders weglopen door vertragingen. Veiligheid staat bij ons op één. Dit in combinatie met de omvang van ons familiebedrijf zorgt ervoor dat ook veel van onze processen gestandaardiseerd zijn. Hierdoor beschikken we over onderleggers en basisdocumenten om processen heel strak te organiseren. Dat zorgt voor minder risico, meer zekerheid en een snellere doorlooptijd.”